Приобретение военнослужащими жилья посредством жилищных сертификатов является не единственной формой реализации их конституционного права на жилище. Право на жилище – это возможность иметь жилище, быть его собственником, то есть это право владеть, пользоваться и распоряжаться им. Данный принцип гарантирует стабильность жилищных прав граждан РФ.

После вступления в силу Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее ФЗ «О накопительно-ипотечной системе») появилась реальная возможность воспользоваться новой формой получения жилья с помощью накопительно-ипотечной системы.

Ипотечное кредитование и создание накопительной системы должно стать одним из способов решения проблемы. Суть системы состоит в том, что государство гарантирует военнослужащим выделение средств на накопительные счета из федерального бюджета на жилье.

Военнослужащие в качестве участников накопительно-ипотечной системы могут реализовать свое право на жилище следующим образом:

1) путем формирования накоплений для жилищного обеспечения на именных накопительных счетах участников и последующего использования этих накоплений для приобретения жилья;

2) предоставления целевого жилищного займа;

3) выплаты по решению федерального органа исполнительной власти денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именнои накопительном счете участника, до расчетного размера денежных средств, которые мог бы накопить участник накопительно-ипотечной системы в период от даты предоставления таких средств до даты, когда общая продолжительность его военной службы в календарном исчислении (далее – общая продолжительность военной службы) могла бы составить двадцать лет.

Рассмотрим варианты приобретения военнослужащими жилья в соответствии с правами, предоставленными им как участникам накопительно-ипотечной системы.

Круг лиц накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения ограничен военнослужащими – гражданами РФ, проходящими военную службу по контракту и включенные в реестр участников. К ним отнесены согласно ст.9 ФЗ «О накопительно-ипотечной системе»:

лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования и получившие в связи с этим первое воинское звание офицера;

офицеры, призванные на военную службу из запаса или поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса и заключившие первый контракт о прохождении военной службы начиная с 1 января 2005 года;

прапорщики и мичманы;

сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 1 января 2005 г.

Эти лица имеют право в течение 20 лет своей службы ежегодно получать из бюджета на именной накопительный счет установленную сумму.

Но воспользоваться этими накоплениями они могут только при наступлении одного из следующих случаев (ст. 10 ФЗ «О накопительно-ипотечной системе»):

– общая продолжительность военной службы 20 лет и более;

– если военнослужащий уволился до достижения срока военной службы в 20 лет, но общая продолжительность военной службы уже составила 10 лет и более, то основанием для увольнения должно быть:

а) достижение предельного возраста пребывания на военной службе;

б) состояние здоровья – в связи с признанием его военно-врачебной комиссией не годным или ограниченно годным к военной службе;

в) организационно-штатные мероприятия;

г) семейные обстоятельства, предусмотренные законодательством РФ о воинской обязанности и военной службе;

– исключение участника накопительно-ипотечной системы из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим.

Рассмотрим порядок действий военнослужащего, имеющего и право на участие в накопительно-ипотечной системе, и намерение этим правом воспользоваться.

Как уже говорилось ранее, участники накопительно-ипотечной системы должны быть включены в реестр участников накопительно-ипотечной системы.

Реестр представляет собой перечень участников и сведений о них, который формируется и ведется федеральными органами исполнительной власти. По данным статистики в реестр участников системы на начало 2007г. включено около 35 тысяч военнослужащих, и их число постоянно увеличивается.

После внесения военнослужащего в реестр участников в отношении него открывается именной накопительный счет.

Накопительный взнос на одного участника в 2006 году составил 40,6 тыс. рублей, а в 2007 году он увеличится более чем в два раза и составит 82,8 тыс. рублей[10].

Участник накопительно-ипотечной системы после достижения 20 лет общей продолжительности военной службы может использовать накопления для жилищного обеспечения, учтенные на его именном накопительном счете, для приобретения жилого помещения (жилых помещений), улучшения жилищных условий или на иные цели.

Закон допускает и иной вариант развития событий. Не дожидаясь срока, указанного ранее, возможно получить квартиру на условиях ипотеки с использованием целевого жилищного займа.

Целевой жилищный займ – это денежные средства, которые предоставляются участнику накопительно-ипотечной системы на возвратной и, в некоторых случаях, безвозмездной или возмездной основе уполномоченным федеральным органом.

Цель займа – приобретение жилого помещения и дальнейший его залог, либо погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита (займа), либо погашение обязательств по ипотечному кредиту (займу).

Целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы и является беспроцентным в этот период.

Таким образом, существует два варианта действий:

1) военнослужащий получает целевой займ для приобретения жилья и его последующего залога (ипотека);

2) военнослужащий самостоятельно оформляет и получает ипотечный кредит в банке или иной кредитной организации, а потом использует целевой займ, предоставляемый Министерством обороны РФ по рассматриваемой системе либо в качестве оплаты первоначального взноса, либо внесения ежемесячных платежей банку и выполнения обязательств по кредиту.

В 2007 г., только спустя два года после вступления в силу ФЗ «О накопительно-ипотечной системе» и создания механизма накопления средств для жилищного обеспечения военнослужащих, начали проводиться мероприятия по практическому его применению – эксперимент по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

В результате проводимого на территории РФ анкетирования и консультирования военнослужащих к участию в нем были привлечены300 российских военнослужащих. По словам руководителя Федерального управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих генерал-майора Александра Рыльского, участниками эксперимента от Министерства обороны РФ стали 285 человек, остальные представляют другие силовые структуры страны. Они получили возможность первыми приобрести жилье через накопительную ипотечную систему.

Право на участие в эксперименте получили военнослужащие, включенные в реестр участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, у которых основания для включения в указанный реестр возникли в 2005 г.

Для участников эксперимента Министерство обороны РФ приобретает жилье в различных регионах страны (Хабаровск, Воронеж, Иваново, Саратов, Калининград, Московская и Ленинградская области и др.).

Основная цель эксперимента – разработка на практике рыночных механизмов, позволяющих военнослужащим реализовать право на приобретение жилья с помощью системы ипотечного кредитования.

В результате внедрения в жизнь механизма жилищного обеспечения военнослужащих с использованием накопительно-ипотечной системы в 2008 г. первые участники данной системы из числа офицеров получат право, используя накопленные средства, взять ипотечный кредит и приобрести жилье.

Высокие цены на недвижимость, а также их резкий и непредсказуемый рост становятся причиной сложного выбора для военнослужащего. Поэтому сама по себе система государственных жилищных сертификатов часто становится неэффективной при наличии значительного роста цен на квартиры.

В сложившейся ситуации иногда единственным является следующий выход – использовать субсидию, получаемую по государственному жилищному сертификату в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. Так как средств, предоставляемых государством по жилищным сертификатам, недостаточно для приобретения жилья, у участника программы остаются следующие варианты действий:

– приобретать жилье меньшей площади,

– использовать собственные накопления,

– попытаться получить ипотечный кредит.

Желающие приобрести лучшее по тем или иным параметрам жилье могут взять ипотечный кредит, использовав сертификат в качестве первоначального взноса. Такую возможность с этого года предоставляют участвующие в программе банки.

В данном случае ипотека представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им будет являться приобретаемое жилье) остается во владении залогодателя (военнослужащего). При этом за пользование выданным кредитом банку выплачиваются установленные в кредитном договоре проценты, а также возвращаются заемные средства.

Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будет являться военнослужащий. А залогодержателем по данному залогу будет является банк или иная кредитная организация, либо юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение квартиры.

Необходимо обратить внимание на то, что ипотека жилых домов и квартир имеет ряд особенностей:

1) не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

2) ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

При выборе военнослужащим жилья для дальнейшего оформления и получения кредита необходимо учитывать оговоренные выше условия.

Таким образом, для получения ипотечного кредита в банке военнослужащему не нужно будет иметь накопления и вносить первый взнос в размере, установленном банком для иных физических лиц (традиционно, именно эта обязанность внести первоначальный взнос, а также его размер – 20-30 % от стоимости приобретаемого жилья – становятся основным препятствием при получении жилищного кредита).

Он как участник подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» может использовать имеющийся у него сертификат в качестве первого, а при имеющейся возможности, и последующих взносов.

Эта возможность предусмотрена п.60 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов. В случае приобретения распорядителем счета (владельцем сертификата) жилого помещения за счет кредитных (заемных) средств банков, иных организаций и (или) физических лиц допускается перечисление средств субсидии банкам в счет погашения основной ссудной задолженности по кредиту, полученному в банке на эти цели, а также возврата организации (физическому лицу) займа, оформленного в установленном законодательством РФ порядке.

При использовании одновременно жилищного сертификата, собственных средств и ипотечного кредита можно, например, улучшить «качество» жилья или оплатить увеличение площади. Но нужно учесть, что в идеале программа рассчитана на то, что государство гарантирует военнослужащему предоставление денежных средств в размере, позволяющем ему в дальнейшем самостоятельно решить свою жилищную проблему. При этом материальная обеспеченность военнослужащего не должна иметь значения, а использование собственных ресурсов не должно быть обязательным.

Как уже говорилось ранее, граждане могут реализовать свое право на получение жилищного сертификата только один раз.

Но вопрос по восстановлению прав по утраченному сертификату требует дополнительного рассмотрения. Правила выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам – участникам федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты», утвержденной постановлением Правительства РФ от 19 марта 2002 г. № 168, предусматривали следующее. При утрате сертификата его владельцем решение о замене сертификата принималось органом исполнительной власти, выдавшим сертификат. В этом случае копия решения и корешок утраченного сертификата направлялись государственному заказчику Программы для аннулирования и замены, а в новом сертификате указывался тот же размер субсидии, что и в аннулированном.

В свою очередь, государственный заказчик Программы в течение 5 дней принимал решение о признании представленных для замены сертификатов утратившими силу и направлял в Министерство финансов РФ эти сертификаты, их корешки и заявку на выдачу новых бланков сертификатов. Затем Министерство финансов РФ в течение 5 дней передавало новые бланки сертификатов органам исполнительной власти для их выдачи гражданам – участникам Программы.

Все было просто и расписано законодательно.

Но эти правила вошли в перечень актов Правительства РФ, утративших силу согласно постановления Правительства РФ от 21 марта 2006 г. № 153.

В результате этого прямого указания на то, каким образом регулируется ситуация с траченными государственными жилищными сертификатами, в законодательстве нет. По аналогии закона необходимо обратиться к положениям п.46 правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов. В соответствии с нормами этого акта порядок действий в данной ситуации должен быть следующим. Владелец сертификата при наличии у него обстоятельств, потребовавших замены выданного сертификата, представляет в орган исполнительной власти, выдавший сертификат, заявление о замене сертификата с указанием этих обстоятельств и приложением документов, подтверждающих их присутствие. Кроме того, он должен доказать, что кредитная организация не производила денежных перечислений (субсидии) на его счет. В качестве подтверждающего документа может быть сертификат или справка о расторжении договора банковского счета без перечисления средств субсидии.

После этого орган исполнительной власти, выдавший сертификат, в течение 30 дней с даты получения заявления принимает решение либо о замене сертификата, либо об отказе в его замене. Оформление и выдача нового сертификата органом исполнительной власти осуществляется по общим нормам, порядкам и в сроки согласно Правил.

Но перерасчет размера субсидии в данном случае не производится. Ее расчет при выдаче нового сертификата основывается на нормативе стоимости 1 кв. м общей площади жилья по РФ (средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации), действовавшей на дату выдачи первоначального сертификата, подлежащего замене, за исключением случаев замены сертификата в связи со смертью владельца сертификата (члена его семьи).

Срок действия сертификата, выданного в порядке замены, исчисляется с даты его выдачи, указываемой в сертификате, и составляет:

для владельца сертификата (в целях представления сертификата в банк) – 2 месяца;

для банка – 6 месяцев.

Орган исполнительной власти, выдавший сертификат, на бланке нового сертификата в правом верхнем углу делает отметку следующего содержания:

«Взамен сертификата серия _______ номер ________»

Аналогичная отметка проставляется в реестре выданных сертификатов.

Подводя итог сказанному, можно сделать вывод о том, что владелец жилищного сертификата имеет право:

решить жилищную проблему своей семьи путем приобретения готового жилья на рынке в пределах региона, указанного в сертификате;

самостоятельно выбрать жилье с теми качественными характеристиками, которые удовлетворяют требованиям владельца сертификата;

использовать средства субсидии на приобретение жилья.

Государственный жилищный сертификат выдается только один раз. Данный документ не подлежит передаче другому лицу.

Система жилищных сертификатов направлена на обеспечение квартирами ряда категорий граждан России, в частности, военнослужащих.

Но при получении и использовании военнослужащими предоставляемых государством сертификатов возникают следующие проблемы:

методика определения средней стоимости 1 кв. м общей площади жилья, используемой при расчете размера субсидии, очень несовершенна;

на практике отсутствует возможность приобретать жилье в строящихся домах.

Интересен тот факт, что при проведении всероссийского опроса в ноябре 2006 г. выяснилось, что подавляющее большинство россиян (74%) не знают об обеспечении военнослужащих жильем посредством жилищных сертификатов[11].

Поэтому основная трудность, связанная с их получением и реализацией, состоит в отсутствии у заинтересованных в разрешении жилищного вопроса лиц необходимой информации.

Кроме того, существенным является то, что рассчитанная стоимость приобретаемой квартиры (с конкретной площадью в соответствии с нормами предоставления жилья) по государственному жилищному сертификату не успевает за реальной стоимостью жилья с указанными в сертификате характеристиками. Особенно это касается жилья в таких субъектах РФ, как Москва, Санкт-Петербург. В этом случае размер субсидии по сертификату будет недостаточен для приобретения квартиры. И тогда семье военнослужащего придется либо доплачивать свои деньги, либо довольствоваться жильем меньшей площади. Не исключен вариант участия в ипотечном кредитовании, но в связи со спецификой

Какие же вопросы возникают у военнослужащих, когда речь идет об обеспечении их жильем с использованием государственных жилищных сертификатов.

– Можно ли отказаться от получения государственных жилищных сертификатов?

Конечно, эта программа предполагает участие в ней только на добровольной основе.

– Если гражданин был уволен с военной службы, имеет в собственности жилье, но оно меньше нормы. Он стоит на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Имеет ли он право на включение в число граждан – участников подпрограммы и получение сертификата?

Действительно, он имеет право на включение его в число участников подпрограммы, но выдача сертификатов производится в первую очередь гражданам, совсем не имеющим жилых помещений для постоянного проживания.

– Кто является членом семьи военнослужащего?

Применительно к условиям подпрограммы членами семьи гражданина – участника подпрограммы признаются постоянно проживающие совместно с ним супруга (супруг), их дети и родители гражданина – участника подпрограммы. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, постоянно проживающие совместно с гражданином – участником подпрограммы, учитываются при расчете размера субсидии в случае признания их в судебном порядке членами его семьи.

– По каким причинам может быть отказано в получении ипотечного кредита в случае, если в качестве первого взноса будет внесена субсидия по государственному жилищному сертификату?

Действительно, некоторые банки работают по данной схеме. Военнослужащие, имеющие право на получение субсидии, могут обратиться к ним, где получат разъяснения по соответствующим программам. Основания для возможного отказа могут быть возраст заемщика, уровень его платежеспособности (возможность человека, исходя из его реальных доходов и расходов, выплачивать ежемесячно равными долями сумму кредита с процентами) и иные причины.