1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также – жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

1. Прежде, чем остановиться на положениях комментируемой статьи, необходимо обратить внимание на следующие моменты.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются (в соответствии с требованиями гражданского и жилищного законодательства) юридическими лицами, создаваемыми в форме потребительских кооперативов, значит, они представляют собой некоммерческие организации. Соответственно, в данном случае подлежат применению общие нормы ГК РФ о юридических лицах.

Согласно ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.

Указанная статья ГК РФ содержит общегражданские признаки юридического лица, к которым отнесены и жилищные, и жилищно-строительные кооперативы.

Согласно ст. 49 ГК РФ важнейший из них – правоспособность юридического лица. Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (в соответствии с ч. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц) и прекращается в момент завершения его ликвидации (в соответствии с ч. 8 ст. 63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц).

Юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации). Именно к последнему виду юридических лиц отнесены жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Указанными некоммерческими организациями являются добровольные объединения граждан и (или) юридических лиц. Основой деятельности кооперативов является членство в них указанных лиц. В ч. 1 комментируемой статьи указаны цели деятельности жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

Они создаются в целях:

– удовлетворения потребностей граждан в жилье,

– управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

2. В ч. 2, 3 комментируемой статьи даны отличительные признаки жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а члены жилищно-строительного кооператива – в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

То есть при том, что финансовую основу обеих видов кооперативов составляют имущественные взносы его членов и именно эти лица своими средствами участвуют в их деятельности, к компетенции жилищно-строительного кооператива отнесены кроме вопросов, связанных с жилищными правоотношениями (реконструкция и содержание объекта недвижимости), также и вопросы строительства многоквартирного дома.

3. А в связи с тем, что вопросы строительства объектов недвижимости не относятся к сфере регулирования жилищного законодательства, то в ЖК РФ рассматриваются вопросы, связанные с деятельностью только жилищных кооперативов. Полномочия, порядок деятельности жилищно-строительных кооперативов регулируются гражданским и градостроительным законодательством.

4. Часть 4 комментируемой статьи относит жилищные и жилищно-строительные кооперативы к потребительским кооперативам. В соответствии со ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. При этом нужно обратить внимание на то, что согласно общим нормам ГК РФ, приведенным ранее, некоммерческие организации не имеют права на извлечение прибыли в качестве цели своей деятельности и не распределяю полученную прибыль между участниками. Согласно ч. 5 ст. 116 ГК РФ доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

5. В ч. 5 комментируемой статьи предусмотрена возможность существования иных специализированных потребительских кооперативов, создаваемых в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. Их правовое положение, порядок создания и деятельности определяются федеральными законами о таких кооперативах. Данное положение соответствует нормам Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», где рассмотрены основы функционирования жилищных накопительных кооперативов, их правовое положение, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов.

В соответствии с указанным Федеральным законом жилищный накопительный кооператив – это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

1. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.

2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

1. Членами жилищного кооператива могут быть:

– физические лица по достижении ими возраста шестнадцати лет (данное положение соответствует статье 26 ГК РФ, согласно которой по достижении 16 лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах);

– юридические лица.

2. Ряд лиц, а именно, те граждане, которые указаны в ст. 49 ЖК РФ как имеющие право на получение жилых помещений по договорам социального найма из государственного или муниципального жилищного фонда, имеют преимущественное право на вступление в те жилищные кооперативы, которые организованы при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления.

К ним отнесены:

– малоимущие граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, им предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма;

– иные определенные федеральным законом или законом субъекта РФ категории граждан, признанные по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, им предоставляются жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта РФ.

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

1. Настоящей статьей установлены минимальное и максимальное число членов жилищного кооператива. Членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, и не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме. То есть, предельной величиной для приема членов в жилищный кооператив становится число квартир в принадлежащем жилищному кооперативу доме (на одно жилое помещение – один член кооператива).

2. Для того, чтобы организовать жилищный кооператив и в дальнейшем зарегистрировать его в установленном законодательством Российской Федерации порядке в качестве юридического лица, необходимо соответствующее решение учредителей. Решение об организации должно быть принято на собрании учредителей.

3. Правом на участие в собрании учредителей имеют лица, которые желают организовать жилищный кооператив и которые в дальнейшем станут его учредителями.

4. Указанные лица на собрании учредителей должны принять решение о создании жилищного кооператива и утвердить его устав. То есть, обязательным условием, подтверждающим факт принятия решения об организации жилищного кооператива и утверждении устава, является согласие его учредителей (лиц, желающих вступить в жилищный кооператив). Согласие с этим они выражают путем голосования «за» по указанным вопросам повестки дня собрания.

5. Именно эти лица, которые проголосовали за организацию жилищного кооператива и утверждение его устава на первом собрании, становятся его членами с момента государственной регистрации жилищного кооператива в качестве юридического лица.

6. Документом, которым оформляется и подтверждается принятие соответствующего решения об организации жилищного кооператива, является протокол собрания учредителей жилищного кооператива.

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

1. На первом собрании учредителей жилищного кооператива членами жилищного кооператива принимается решение об утверждении устава кооператива, т. е. учредительного документа на основании которого действует жилищный кооператив.

ЖК РФ определяет конкретные требования к данному учредительному документу. А именно, в нем должны содержаться следующие сведения:

– наименование жилищного кооператива (в соответствии с ч. 3 ст. 116 ГК РФ оно должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также или слово «кооператив», или слова «потребительский союз» либо «потребительское общество»);

– место его нахождения;

– предмет и цели деятельности;

– порядок вступления в члены кооператива, выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;

– размер вступительных и паевых взносов, состав и порядок их внесения;

– ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

– состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива;

– порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

– порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;

– порядок реорганизации и ликвидации кооператива.

Данные требования соответствуют:

ст. 52 ГК РФ, согласно которой в учредительных документах некоммерческих организаций должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица;

ч. 2 ст. 116 ГК, в соответствии с которым устав потребительского кооператива должен содержать помимо сведений, указанных в ч. 2 ст. 52 ГК РФ, условия о размере паевых взносов членов кооператива; о составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов; о составе и компетенции органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений, в том числе о вопросах, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов; о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

Также в уставе жилищного кооператива могут содержаться иные, не противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам, положения. То есть приведенный перечень сведений не является исчерпывающим. Члены кооператива вправе включить в него и иные, но обязательно соответствующие и не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации нормы.

Таким образом, согласно комментируемой статье, при образовании жилищного кооператива его члены (учредители) на первом их собрании должны решить значительный круг вопросов, составляющие содержание устава жилищного кооператива.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

1. В соответствии со ст. 51 ГК РФ юридическое лицо (а жилищный кооператив является таковым) подлежит государственной регистрации в порядке, определяемом законом о регистрации юридических лиц.

2. Государственная регистрация осуществляется на основании ФЗ от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», государственная регистрация состоит в представлении в уполномоченный на то орган сведений, установленных указанным законом, и внесении этих сведений в Единый государственный реестр юридических лиц.

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

1. В соответствии со ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Жилищные кооперативы не являются исключением.

Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.

2. Комментируемая статья содержит перечень органов управления жилищным кооперативом. К ним отнесены:

– общее собрание членов жилищного кооператива (если число членов кооператива меньше пятидесяти и если созыв конференции уставом жилищного кооператива не предусмотрен), или конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

– правление жилищного кооператива (избирается членами кооператива на срок и на условиях, определенных уставом жилищного кооператива согласно ст. 118 ЖК РФ) и председатель правления жилищного кооператива (порядок его избрания и полномочия определены ст. 119 ЖК РФ).

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

1. Права высшего органа управления жилищного кооператива предоставлены комментируемой статьей общему собранию членов кооператива.

2. Уставом жилищного кооператива должны быть установлены порядок созыва общего собрания членов кооператива (конференции), а также его компетенция. То есть, при организации жилищного кооператива и утверждении его устава в соответствии со ст. 112 ЖК РФ учредители должны решить такие важные вопросы, как компетенция, полномочия общего собрания членов кооператива, порядок и периодичность его созыва, и отразить это в уставе.

Необходимо отметить, что все без исключения члены жилищного кооператива вправе участвовать в проведении общего собрания и в голосовании при принятии им решений.

1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, – более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

1. Обязательным условием для признания общего собрания правомочным является присутствие на нем более 50 % членов кооператива (с учетом того, что в соответствии с ЖК РФ одна квартира – это один голос). Для признания решения общего собрания членов жилищного кооператива принятым необходимо, чтобы за него проголосовало более 50 % от присутствующих на собрании членов кооператива (при условии наличия на собрании указанного числа членов кооператива).

2. Но учредителям жилищного кооператива предоставлено право изменить данное требование путем внесения в устав жилищного кооператива соответствующего положения. В этом случае при голосовании по вопросам, конкретно указанным в уставе кооператива, за них должно проголосовать более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

При условии, что при принятии решения соблюдены все требования, указанные в ч. 1 комментируемой статьи, а решение является принятым, оно становится обязательным для всех членов жилищного кооператива с момента его принятия.

3. К полномочиям, принадлежащим общему собранию членов жилищного кооператива, ЖК РФ относит право избрания органов управления жилищного кооператива и органов контроля за его деятельностью. Данные права составляют исключительную компетенцию общего собрания членов кооператива (то есть данное положение не может быть изменено уставом кооператива).

4. При проведении общего собрания членов жилищного кооператива составляется необходимый протокол, в котором отражаются процесс проведения собрания, а также принятое решения общего собрания членов жилищного кооператива по обсуждаемым вопросам.

1. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

2. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

3. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

4. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

1. В период между общими собраниями членов жилищного кооператива, руководство его деятельностью осуществляет правление жилищного кооператива.

Данный орган управления жилищным кооперативом является коллегиальным, избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива (обращаем внимание еще на один момент, который необходимо оговорить учредителям при организации жилищного кооператива и утверждении устава).

2. Количество членов правления жилищного кооператива, срок и порядок его деятельности устанавливается уставом кооператива.

Порядок деятельности правления жилищного кооператива может быть установлен помимо устава другими внутренними документами кооператива (положениями, регламентами, инструкциями и так далее).

3. К полномочиям правления комментируемая статья относит руководство текущей деятельностью кооператива, избрания из своего состава председателя кооператива, а также иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания. Конкретизация функций правления жилищного кооператива в уставе может и не отражаться. При этом необходимо учесть, что исполнять те полномочия, которые уставом отнесены к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива, правление жилищного кооператива не вправе.

Из числа членов правления само правление избирает председателя кооператива.

4. Взаимоотношения правления жилищного кооператива и общего собрания членов кооператива (или конференции) строятся на принципе подотчетности правления общему собранию.

1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.

2. Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

1. Комментируемая статья корреспондирует ст. 118 ЖК РФ, в соответствии с которой к исключительным полномочиям правления жилищного кооператива отнесено право избирать из своего состава председателя правления. Фактически на него возложены полномочия единоличного исполнительного органа.

Срок его полномочий должен быть установлен в уставе жилищного кооператива.

2. Функции председателя жилищного кооператива перечислены в ч. 2 комментируемой статьи. Он осуществляет руководство текущей деятельностью жилищного кооператива, а именно:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

3. Положения ч. 3 комментируемой статьи соответствуют норме, установленной ст. 53 ГК РФ, согласно которой лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица (а таким и является председатель правления жилищного кооператива) выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.

1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

1. Настоящая статья предполагает, что для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива. То есть, в этом сформулирована цель ее избрания – осуществление контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива, проведение проверки хозяйственно-финансовой деятельности самого кооператива или должностного лица, производимая уполномоченным на это лицами с целью выявления и устранения недостатков в их работе, а также законности их действий. Уставом жилищного кооператива можно установить любое число членов ревизионной комиссии жилищного кооператива.

2. При этом установлен запрет на участие в составе ревизионной комиссии членов правления жилищного кооператива ли иных лиц, занимающих другие должности в органах управления жилищным кооперативом.

3. Максимальный срок деятельности комиссии составляет 3 года.

Из состава ревизионной комиссии ее члены избирают ее председателя.

Ревизионная комиссия наделена следующими полномочиями:

– обязательное проведение плановых ревизий финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

– представление общему собранию членов кооператива (конференции) заключения о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

– отчет перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности и ее результатах.

4. Для выполнения возложенных на нее обязанностей ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время имеет право проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и ей должен быть открыт доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

5. Конкретизация порядка работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива производится путем внесения в устав кооператива и другие его документы соответствующих положений.

1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Комментируемая статья устанавливает определенный порядок приема в члены жилищного кооператива. Он состоит из трех этапов:

1) подачи заявления о приеме в члены кооператива в правление этого кооператива;

2) рассмотрение этого заявления правлением жилищного кооператива;

3) утверждение заявления о приеме общим собранием членов жилищного кооператива.

Однако, на первоначальном этапе, при организации жилищного кооператива, его учредители после регистрации кооператива как юридического лица становятся его членами и могут организовать первое правление и выполнять в дальнейшем функции приема на общем собрании, заинтересованных во вступлении в жилищный кооператив.

Срок для рассмотрения правлением жилищного кооператива заявления о приеме и утверждения его решением общего собрания членов жилищного кооператива (или конференции) установлен в ч. 2 комментируемой статьи. Данные действия должны быть проведены указанными структурами в течение одного месяца с момента его подачи.

2. После утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) гражданин или юридическое лицо должны оплатить вступительный взнос (определенная членами кооператива сумма, которая должна быть внесена при вступлении в кооператив). И уже после его оплаты (опять же при условии наличия утвержденного решения о приеме в члены жилищного кооператива) указанные лица признаются полноправными членами жилищного кооператива.

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Реорганизация юридического лица согласно ст. 57 ГК РФ может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования.

В отношении жилищных кооперативов применима только форма преобразования. Причем преобразование жилищного кооператива может быть произведено только в товарищество собственников жилья.

Указанная реорганизация может быть осуществляется по решению общего собрания членов жилищного кооператива или на конференции.

Жилищный кооператив считается реорганизованным с момента государственной регистрации товарищества собственников жилья.

Необходимо учесть следующий существенный момент. Согласно ст. 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В указанном в настоящей статье случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса.

Пункт 5 ст. 58 ГК РФ устанавливает, что при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. В соответствии же со ст. 59 ГК РФ передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

Порядок проведения реорганизации четко указан в гражданском законодательстве. О предстоящей реорганизации должны быть уведомлены кредиторы реорганизуемого юридического лица. Кредиторы, в свою очередь, вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому выступает реорганизуемое лицо и потребовать возмещения убытков.

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

1. Согласно ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

2. Юридические лица, к которым также относятся и жилищные, и жилищно-строительные кооперативы, могут быть ликвидированы:

– по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано;

– по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении общественной или религиозной организацией (объединением), благотворительным или иным фондом деятельности, противоречащей его уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Инициатором ликвидации по данным основаниям может выступать государственный орган или орган местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом. Примером может служить основание, изложенное в ст. 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Юридическое лицо, действующее в форме потребительского кооператива, ликвидируется также в соответствии со ст. 65 ГК РФ вследствие признания его несостоятельным (банкротом).

1. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

2. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.

3. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

1. Настоящей статьей установлен следующий порядок предоставления жилого помещения в домах жилищного кооператива гражданину или юридическому лицу.

Сначала указанные лица должны быть приняты в число членов кооператива, в соответствии с размером внесенного ими паевого взноса им предоставляется жилое помещение.

2. Основанием предоставления жилого помещения в домах жилищного кооператива гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, является принятие соответствующего решения общим собранием членов жилищного кооператива (конференции).

3. Указанные решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются законным основанием для вселения указанных лиц в жилые помещения в домах жилищного кооператива.

4. Таким образом, для приобретения прав владения, пользования и распоряжения (в установленных законодательством пределах) жилым помещением необходимо такое основание, как членство в жилищном кооперативе.

1. Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

2. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.

1. На усмотрение членов жилищного кооператива при его образовании и при утверждении устава выносятся большой круг вопросов, в частности, уставом жилищного кооператива должен быть определен порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива.

2. Комментируемая статья предоставляет возможность решения по усмотрению членов жилищного кооператива вопрос принадлежности права на пай. Он может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.

Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 настоящего Кодекса.

1. Правоотношения, связанные с вселением и проживанием временных жильцов, регулируются ст. 80 ЖК РФ. То есть в отношении членов жилищного кооператива подлежат применению нормы регулирующие соответствующие права сторон по договору социального найма.

Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

2. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

На члена жилищного кооператива и проживающих совместно с ним членов его семьи распространяется указанное положение, разрешающее предоставление для проживания жилого помещения временным жильцам. Специфика состоит в том, что в качестве наймодателя согласно ст. 80 ЖК РФ выступает правление жилищного кооператива, а нанимателя – член жилищного кооператива. Именно правление должен предварительно уведомить член кооператива, имеющий намерение предоставить жилье временным жильцам.

3. При этом правление вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

1. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

2. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

1. Настоящая статья допускает осуществление раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай. При этом должно быть соблюдено требование о выделении каждому из членов кооператива изолированного жилого помещения или должна иметься техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Необходимо учесть, что все указанные изменения, касающиеся раздела, переустройства и перепланировки жилого помещения должны осуществляться при условии соблюдения гл. 4 ЖК РФ.

2. При возникновении спорных ситуаций о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива они подлежат разрешению в судебном порядке.

1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия – все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.

2. Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.

3. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76—79 настоящего Кодекса.

1. Забегая вперед, обратим внимание на тот факт, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Но при этом указанное лицо, не являющееся собственником, вправе сдать внаем часть жилого помещения за плату. Для этого требуется согласие проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива. В случае временного выбытия указанных лиц они вправе сдать внаем за плату все жилое помещение в доме жилищного кооператива.

2. Жилищному кооперативу предоставлено право сдавать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива. Порядок сдачи должен быть установлен уставом кооператива Указанное право принадлежит жилищному кооперативу до приема в жилищный кооператив новых членов, то есть до того момента, пока именно жилищный кооператив выступает в качестве собственника указанных жилых помещений.

К правоотношениям, возникшим в связи со сдачей внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива применяются правила, предусмотренные ст. 76—79 ЖК РФ. В частности, необходимо учесть следующее.

3. Сдача членом жилищного кооператива в наем жилого помещения в многоквартирном доме в жилищном кооперативе возможна при наличии согласия в письменной форме правления жилищного кооператива, а также проживающих совместно с ним членов его семьи. Поднаниматель (лицо, занимающее жилое помещения по договору найма с членом жилищного кооператива) не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным за него остается член жилищного кооператива.

1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

1. Только после выплаты паевого взноса в полном размере член жилищного кооператива становится собственником жилого помещения в жилищном кооперативе. Данное требование соответствует положению ч. 4 ст. 218 ГК РФ. Согласно указанной статье член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Таким образом, правообразующим моментом приобретения указанным лицом права собственности является момент выплаты членом кооператива суммы паевого взноса.

2. Если в многоквартирном доме хотя бы одним членом кооператива выплачен паевой взнос, на отношения собственности начинает распространяться гл. 6 ЖК РФ, регулирующая правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В частности, собственникам помещений при соблюдении указанного условия в многоквартирном доме в жилищном кооперативе принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и т. д.) Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, а также несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

1. Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:

1) выхода члена кооператива;

2) исключения члена кооператива;

3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидации жилищного кооператива;

5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

2. Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.

3. Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.

4. В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

1. Комментируемой статьей установлен перечень случаев, на основании которых допускается прекращение членства в жилищном кооперативе.

Данный перечень ограничен настоящей статьей и расширительному толкованию не подлежит.

К таковым относятся:

– выход члена кооператива – данное действие основано на добровольном желании прекратить членство в жилищном кооперативе, для выхода из числа членов жилищного кооператива необходимо подать соответствующее заявление в соответствии с ч. 2 настоящей статьи;

– исключение члена кооператива – оно осуществляется в принудительном порядке с соблюдением правил настоящей статьи (ч. 3);

– ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива или ликвидация самого жилищного кооператива – так как правоспособность юридического лица (как члена жилищного кооператива, так и самого жилищного кооператива) прекращается в момент завершения его ликвидации, при этом необходимо учесть, что ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.

– смерть гражданина, являющегося членом жилищного кооператива (ч. 4), так как правоспособность гражданина прекращается его смертью.

2. Для добровольного выхода из числа членов жилищного кооператива необходимо подать соответствующее заявление. Данный порядок и конкретизация его применительно к ситуации должны быть уточнены в уставе жилищного кооператива.

3. В случае грубого неисполнения членом жилищного кооператива без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива он может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). При этом возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива, осуществляется в соответствии со ст. 132 ЖК РФ.

4. Смерь члена жилищного кооператива является законным основанием для исключения его из соответствующего жилищного кооператива. Но при этом возникают правоотношения между жилищным кооперативом и наследниками умершего. Они в соответствии с комментируемой статьей имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

1. В случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

2. Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

3. Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

4. Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в частях 1 – 3 настоящей статьи, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

1. В соответствии со ст. 1177 ГК РФ, устанавливающей правила наследования прав, связанных с участием в потребительском кооперативе, в состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай. Комментируемая статья конкретизирует права супруга умершего члена жилищного кооператива. Именно он имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива, при этом обязательным условием является наличие права этого супруга на часть пая.

2. Решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены потребительского кооператива в случае, когда пай наследодателя перешел к нескольким наследникам, а также порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре отнесены гражданским законодательством на рассмотрение законодательства о потребительских кооперативах и устава соответствующего кооператива.

В случае, если у супруга наследодателя отсутствует преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива, такое право принадлежит наследнику члена жилищного кооператива, имеющему право на часть пая и проживавшему совместно с наследодателем.

3. Если наследник члена жилищного кооператива не проживал совместно с наследодателем, он имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные в ч. 1 и 2 комментируемой статьи, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

4. Наследниками следующей очереди являются члены семьи, проживавшие совместно с наследодателем и не являющиеся его наследниками. Они имеют преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при наличии следующих условий:

– внесение ими паевого взноса,

– отсутствие граждан, указанных в ч. 1—3 комментируемой статьи,

– если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

1. В соответствии со ст. 130 ЖК РФ одним из оснований для прекращения членства в жилищном кооперативе является принудительное исключение члена кооператива из состава членов в случае грубого неисполнения членом жилищного кооператива без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива.

2. При этом члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая. Сроки и условии выплаты должны быть предусмотрены уставом кооператива. При этом максимальный срок выплаты не может превышать два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в части 3 статьи 130 настоящего Кодекса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.

2. В случае отказа освободить жилое помещение указанные в части 1 настоящей статьи граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

1. Если член жилищного кооператива не выплатил полностью паевой взнос и по этому основанию в принудительном порядке его исключили из состава членов жилищного кооператива, то он, а также проживающие совместно с ним члены его семьи теряют право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.

Если указанные граждане отказываются освободить жилое помещение, они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

2. Согласно ст. 35 ЖК РФ, регулирующей выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения (в данном случае – жилищным кооперативом), не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 настоящего Кодекса соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.

1. На момент сноса дома возможна следующая ситуация. Некоторые из членов жилищного кооператива, полностью выплатившие паевые взносы, стали собственниками жилых помещений. Другие – нет. А собственником соответствующих помещений является непосредственно жилищный кооператив. Нормы, регулирующие правовые последствия выселения этих категорий лиц отличаются друг от друга.

Для членов жилищного кооператива, выплативших пай, предусматривает порядок изъятия жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии.

2. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

3. Статья 86 ЖК РФ регулирует правоотношения с членами жилищного кооператива, не выплативших пая. При этом если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.