Итак, вы, наконец, приняли решение. Если оно в пользу, например, варианта накопления, дальше эту книгу можно не читать. Если же оно при всех его минусах и наличии риска все-таки в пользу ипотеки, переходите к следующему этапу.

Ипотечный кредит является долгосрочным кредитом, он выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья. Если вы как заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор (банк) имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита определена в Постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» и состоит из следующих основных этапов (на каждом из них остановимся подробнее далее):

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Он должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Эта процедура именуется андеррайтингом заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. Тогда кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья – предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал в процессе расчетов по договору купли-продажи и полностью контролировал его;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается.

Чтобы получить ипотечный кредит (в рублях или валюте), нужно, как минимум, иметь деньги на первоначальный взнос.

Как уже говорилось ранее, прежде чем получить банковский кредит на приобретение жилья, вам необходимо предоставить банку денежные средства в размере 25–30 % стоимости жилья, так как банки и другие кредитные организации дают взаймы от 70 до 85 % стоимости жилья.

Таким образом, первоначальный взнос (т. е. сумма, которую вам необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в различных банках от 20–30 % стоимости квартиры.

К сожалению, именно обязанность внести первоначальный взнос, а также его величина и становятся основным препятствием при получении жилищного кредита.

Эти денежные средства вы должны положить на счет в банке, который предоставляет вам кредит. В противном случае, если банк не увидит их, оставшаяся недостающая сумма вам выдана не будет. Это очень серьезное требование банка, которое не должно быть нарушено.

Первоначальный взнос не изобретение российских банкиров. Но в международной практике приняты значительно меньшие размеры первоначального взноса. Например, в США для отдельных категорий граждан, к которым относятся молодые семьи, семьи со средним и низким уровнями доходов существуют программы ипотечного кредитования с минимальным первоначальным взносом от 5 % стоимости жилья.

Ипотечная система в Западной Европе также предусматривает оплату кредитной организации первоначального взноса. Но здесь ипотечный кредит может быть предоставлен тому, кто накопил 10 % стоимости квартиры.

В Германии, как и в России, первоначальный взнос, равный трети необходимой суммы, считается стандартным в схеме приобретения жилья. Но при этом практикуется такая процентная ставка, размер которой не сравним с российской – всего 5 % годовых.

Если чисто теоретически предположить, что размер первоначального взноса снизится, допустим, до уровня 10 %, то объемы рынка ипотечного кредитования сразу значительно возрастут. Ипотечные кредиты станут супердоступными, и хватит ли у банков наличности для передачи их заемщику – еще вопрос.

Правда, такие варианты уже начинают появляться на рынке ипотечного кредитования. Эти предложения с 10 %-ным первоначальным взносом присутствуют в некоторых программах г. Москвы («Улучшение жилищных условий» Банка жилищного финансирования и программа «Минимальный взнос» Московского ипотечного агентства).

Но нужно быть готовым к тому, что другие условия данной программы кредитования будут менее выгодными и косвенно компенсируют банкам их расходы, связанные с низкой предоплатой (срок, на который предоставляет ипотечный кредит Банк жилищного финансирования составляет период до трех лет). Или, например, «ФОРА-банк» готов предоставить ипотечный кредит при отсутствии первоначального взноса (можно сказать, это единичный вариант), но при этом у него более высокие процентные ставки (вместо 10,5–12 % годовых в валюте – 18 %, а обычный уровень годовых начинает начисляться после того, как заемщик выплатит 30 % от кредита, т. е. происходит возврат к изначальным условиям). Поэтому то, что казалось выгодным при первом взгляде на деле оказалось той же предоплатой, но ее выплата оказалась растянутой на некоторый период времени и на нее банком начисляются проценты.

Как же быть тем, кто хочет приобрести квартиру по ипотечной системе, у кого позволяет это сделать их доход, часто даже подобрана подходящая квартира, но нет денег на первый взнос.

Недостающую сумму можно взять в кредит в другом банке (допустим, кредит на неотложные нужды). Этот вариант допустим, пока не действует в полную силу закон «О кредитных историях» (о нем будет сказано ниже). Когда же в стране будут созданы и начнут функционировать кредитные бюро, когда они будут обладать необходимой информацией о всех или почти всех заемщиках и станут предоставлять ее по запросам банков, тогда получить новый кредит, не возвратив предыдущий, будет практически невозможно.

Итак, для начала нужно выбрать банк, который может предложить подходящую вам ипотечную схему. При этом для начала конкретно определите, какая нужна квартира, в каком районе, сориентируйтесь с ее рыночной стоимостью, подсчитайте, сколько вам необходимо для того, чтобы реализовать мечту о приобретении жилья. Любая кредитная организация имеет установленный минимальный размер кредита. В каждом конкретном случае он индивидуален и разброс составляет от 3000 долларов до 20 000 долл. США. Эта сумма обоснована тем, что давать кредит на меньшую сумму банку невыгодно: проценты могут не покрыть расходы банка или, по крайней мере, не принести ожидаемой прибыли.

Самое простое в подборе банка – определить, в каком из них самые низкие процентные ставки. Они колеблются от 12–15 % годовых в рублях и 10–11 % годовых в валюте. Ипотечный кредит является долгосрочным. Поэтому, конечно, теоретически его могут дать и на срок от одного года, но так как банк исходит из финансовых интересов, то практически его предоставляют на период от 10–15 до 27 лет.

В идеале постарайтесь найти банк, работающий с хорошо обеспеченной и неплохо зарекомендовавшей себя программой. Условия предоставления ипотечных кредитов в различных банках существенно не отличаются, но в данном серьезном вопросе нужно знать и реально оценивать всю имеющуюся информацию.

Психологически подготовьте себя к общению с банковскими служащими. Не ставьте себя в жалкое положение бедного просителя. Банк не станет с вами работать, не получив железных гарантий выполнения вами своих обязательств, – поступите и вы так же. В конце концов, если вернуть кредит по каким-то причинам не удастся, на улице окажетесь вы, а никак не банкиры. Соберите о выбранном банке всю информацию, какую сможете найти, – от статей и рейтингов в финансовых изданиях до учредительных документов банка и его баланса за отчетный год. Затем переспросите о том же его сотрудников. Не бойтесь показаться чересчур навязчивым – никаких сомнений в их порядочности у вас оставаться не должно. После того, как вы убедились, что имеете дело с добросовестным учреждением, можно переходить к делу. Самый первый этап – это так называемая «предварительная квалификация». Она обычно состоит в заполнении стандартной формы, содержащей общие сведения о вас, вашей семье, ваших доходах и вашем имуществе, на основе которой кредитной комиссией будет выноситься решение о целесообразности продолжения работы с вами.

Итак, банк вы, наконец, выбрали, основываясь, конечно, на объективной и достоверной информации.

После этого вам будет нужно написать заявление, заполнить анкету по имеющейся в банке форме и представить ряд документов, наиболее значимым из которых будет справка о доходах за истекшие месяцы текущего года и за прошлый год. В некоторых кредитных организациях существует промежуточный этап, когда на основании этих документов принимается предварительное решение всего лишь о том, что кандидатура будет рассматриваться в качестве потенциального заемщика. Если в результате отбора ваша кандидатура пройдет этот этап, перечень дополнительных документов расширится.

Часто возникает вопрос, учитывает ли банк, решая вопрос о выдаче кредита, зарплату членов семьи потенциального заемщика. Служащие кредитных организаций едины в своем решении. Действительно, при расчете суммы возможного кредита банк учитывает членов семьи, но только зарплату супруги или супруга заемщика. Доходы остальных членов семьи (родителей, братье, сестер) банк не интересует.

1) ваши паспортные данные, паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи и продавца квартиры (если у вас уже есть конкретный вариант);

2) документы, подтверждающие ваше семейное положение (свидетельства о браке, рождении детей, разводе, смерти и т. д.) и место вашего постоянного и фактического проживания;

3) водительское удостоверение (если есть);

4) копия трудовой книжки;

5) справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий годы, копия трудового контракта и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за последний год;

6) копия декларации о доходах за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией (если есть);

7) другие документы в соответствии со списком, предоставляемым вам банком, в которых будут, скорее всего, документы, подтверждающие наличие у вас недвижимости, дорогостоящего имущества, банковских счетов и т. д.

Будьте готовы к тому, что в конечном итоге вам нужно будет собрать не менее трех десятков бумаг. Кроме того, некоторые банки предлагают предоставить информацию о месте работы потенциального заемщика, особенно, если речь идет о коммерческом предприятии. Здесь указывается стандартный набор сведений: виды деятельности, адрес, телефоны, должность заемщика, период его работы, кто руководитель и главный бухгалтер.

Эта информация послужит отправным пунктом для следующего этапа – андеррайтинга, т. е. проверки вашей платеже– и кредитоспособности, который займет две-три недели.

Если говорить о том, что интересует банк в первую очередь, так это ваши доходы, их размер и регулярность получения. Так, потенциальный заемщик должен иметь стабильный источник доходов, который необходимо официально подтвердить. Как уже говорилось ранее, для этого либо используют бланк, который выдал банк, либо представляют справку с места работы, составленную в произвольной форме. Кроме того, в банк необходимо принести копию трудовой книжки. Если у вас таких документов нет, банк просто не сможет оценить вашу кредито– и платежеспособность (о которых было сказано выше), а значит, и ипотечный кредит вам вряд ли дадут.

Многие люди, подавшие документы в банк и рассчитывающие на получение кредита, не учитывают того, что предоставленную вами информацию тщательно проверяют. Каждый банк имеет в своем штате службу безопасности, в круг обязанностей которых входит проверка полученных сведений. И если вы, желая завысить доход и «приукрасить» себя в целях получения более высоких сумм кредита, уговорите бухгалтера на то, чтобы в справке о доходах стояла цифра, не соответствующая действительности, будьте готовы к тому, что вам не только откажут в получении кредита в этот раз, но и занесут в негласный «черный» список, вследствие чего очень велика вероятность того, что получить кредит в будущем будет весьма и весьма проблематично.

Дополнительные расходы могут возникнуть уже на этапе подготовки документов и подачи заявки. Некоторые банки взимают установленную оплату только за их предварительное рассмотрение. В других – уже за положительное решение, хотя еще неизвестно, дойдет ли дело до получения ипотечного кредита. В этом деле возможны варианты – доплата за срочность, увязка с процентом от желаемой суммы.

Учитывает ли банк «серую» заработную плату

Каждый банк предъявляет определенный набор требований к заемщику. Но в какой бы банк вы ни обратились за ипотечным кредитом, первый вопрос, который вам зададут: сколько зарабатываете вы и ваша супруга?

Для того чтобы не быть обескураженными отказом, лучше еще раз трезво оценить свои возможности. Для начала, если ежемесячный доход вашей семьи меньше 30 тысяч руб., то серьезного разговора с банком по поводу выдачи вам ипотечного кредита почти наверняка не получится. Если больше – шансы есть. Ведь чем выше зарплата, тем больше вы можете тратить на погашение кредита.

Таким образом, при всех схемах ипотечного кредитования от получателя кредита требуется подтвердить свой доход. Например, квартира, которую вы хотите приобрести, стоит 30 000 долл. США, и вы рассчитываете получить кредит сроком на 15 лет под 12 % годовых.

Как уже говорилось ранее, стандартным требованием является необходимость внести сразу предварительный взнос в размере 30 % от стоимости квартиры (10 000 долл. США).

Оставшаяся сумма в размере 20000 долл. предоставляется в кредит банком. В среднем размере ежемесячных выплат не должен превышать 35–40 % ежемесячного дохода, хотя если он достаточно велик, можно будет говорить и о 50 %.

Значит, доход человека, взявшего ипотечный кредит, в настоящем случае должен составлять около 800–850 долл. США в месяц на самого заемщика (если при получении ипотеки не учитывался доход жены).

Другой вариант – когда ипотечный кредит был оформлен на семью, т. е. был учтен доход и мужа, и жены.

Доход необходимо не только иметь, но и подтвердить, причем сделать это нужно по утвержденной форме № 2-НДФЛ, поэтому получить ипотечный кредит проще тем, у кого высокая официальная зарплата, с которой уплачиваются все необходимые налоги. Но что делать, если «чистыми» вам платят только 2000 руб., а остальные выдают в конверте, а этих доходов явно недостаточно кредитной организации даже для того, чтобы пообщаться с вами на тему возможных условия кредита?

К сожалению, реальность в России такова, что большая часть населения не декларирует свой доход в полном объеме, стремясь «сэкономить» на налоговых выплатах. Поэтому не все могут получить справки о своих реальных доходах, а это, в свою очередь, значительно осложняет развитие ипотеки. Но, поскольку банки заинтересованы в предоставлении кредитов, то их отношение к данной ситуации пусть незначительно и постепенно, но меняется: есть банки, которые в некоторых случаях (далеко не во всех) учитывают и неподтвержденные доходы (иначе говоря, «серые» – как раз те, что выплачиваются в конвертах). Сотрудник банка обращается к руководству фирмы, в которой работает будущий заемщик, и в устной беседе выясняют размер реальной зарплаты и перспективы работника (возможный карьерный рост, есть ли у него намерение сменить работу и т. п.), на основании чего делает выводы, согласно которым кредитная комиссия банка принимает решение о выдаче кредита. Как правило, такой банк находит способы узнать у работодателя в личной беседе, действительно ли его работник такие деньги получает. Или согласится рассмотреть как подтверждение справку вашего работодателя (если работодатель согласится предоставить вам ее, не опасаясь разбирательств со стороны налоговой инспекции, ведь это его серьезное нарушение) предоставленную не по форме, в произвольном виде (или на бланке предприятия), где будет фигурировать реальная зарплата. Например, в 2004 г. сразу два банка – «DeltaCredit» и «Райффайзенбанк» – стали выдавать в Петербурге кредиты частным лицам без подтверждения их официальных доходов. Ставка годового процента, под который выдают ипотечные кредиты в банке «DeltaCredit» е устанавливается индивидуально на основании решения кредитной комиссии.

Нужно учесть, что обычно условия предоставления кредита в данном случае будут отличаться от стандартных, и не в лучшую сторону. Так при оформлении кредита лицам, получающим «серую» зарплату, от них могут потребовать двух поручителей.

Доходы, учитываемые банком при выдаче ипотечного кредита

Одни банки остановятся на предоставленной им информации о доходах в виде заработной платы по основному месту работы. Другие могут учесть также и дополнительные доходы, например, от работы по совместительству, от сдачи в аренду квартиры, от банковского процента по денежным вкладам и т. п.

Помимо этого, кредитор обязательно учтет возраст заемщика, его образование, квалификацию, трудовой стаж, активы (дача, машина, гараж, участок, яхта, счета в банках, ценные бумаги), проанализирует рынок труда и зарплат специалистов такого уровня, чтобы выяснить, реален ли «серый» доход. Все это необходимо банку, чтобы определить платеже– и кредитоспособность заемщика.

Под платежеспособностью имеется в виду ваша способность погасить кредит в условленный срок. Несмотря на то, что справка с места работы обязательно будет фигурировать в числе необходимых документов, окончательное решение будет приниматься все-таки не на ее основе. Если при официальной зарплате в полторы тысячи рублей вы состоите в гольфклубе и ездите на «Hammere», можете быть уверены, что банк отнесется к этому с пониманием.

Кредитоспособность – это ваша возможность своевременно осуществлять платежи для погашения кредита. Банк проверит, насколько аккуратно вы оплачиваете коммунальные услуги, квартирную или арендную плату, своевременно ли платите налоги и выполняете обязательства по кредитам. Если результаты андеррайтинага устроят банк, будет вынесено соответствующее решение. С этого момента у вас есть некоторый срок (он оговаривается в каждом конкретном случае), обычно три-четыре месяца, на поиск квартиры, ее утверждение и заключение сделки.

В США существует система так называемого скоринга: есть вопросник, который предлагается клиенту, за каждый ответ он получает определенное количество баллов, и по итоговой сумме кредитор определяет, с кем он имеет дело. У нас в большинстве банков такие вопросники тоже есть, но вердикт по ним далеко не окончателен: решение принимают люди, и на каком основании они это делают, заемщику знать не нужно. Отказав, банк не станет объяснять причин.

Однако есть некоторые тонкости, которые, возможно вам помогут. В банках существуют разработанные ими же «стоп-листы», т. е. перечни видов деятельности, которые уже сами по себе определяют отказ в ипотечном кредите. У разных кредиторов они разные, но практически никто не даст денег тем, кто занимается сетевым маркетингом (ходящим от двери к двери продавцам гербалайфа, некоторых видов косметики, посуды и т. п.). Очень неохотно кредитуют тех, кто занят в игорном бизнесе.

Весьма осторожно подходят и к тем, у кого собственный бизнес. Банки считают, что предприниматель, прельщенный сравнительно небольшой процентной ставкой, возьмет деньги не на квартиру, а, скажем, для пополнения оборотного капитала. Поэтому владельцев собственного дела проверяют, как правило, гораздо тщательнее, чем наемных работников, и претендуют нередко на ознакомление с совсем уж конфиденциальной информацией, касающейся функционирования бизнеса. Недоверие к предпринимателю как к потенциальному заемщику денежных средств под залог недвижимости порождена еще следующим. Каждый предприниматель выступает от своего имени, он не представляет юридическое лицо с большими оборотами, у него отсутствуют другие учредители, которые могут быть поручителями при получении данного кредита, нет уставного капитала, гарантирующего интересы кредиторов, имущество, которым обладает предприниматель (а не физическое лицо), если даже есть, то мало.

Но если у него заключен договор на аренду торговых площадей или помещения, то он заложить принадлежащее ему право аренды (при условии, что сам договор аренды заключен на срок более одного года и, соответственно, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Жилищную проблему, от наличия которой страдает большинство населения страны, можно сформулировать очень легко: приобрести жилье в России, мягко говоря, проблематично.

Вариант ипотечного кредитования как один из способов ее разрешения, конечно, очень неплох, но его развитие продолжает сдерживаться следующими факторами:

1) низким уровнем доходов населения, а отсюда – ограниченной платежеспособностью;

2) недостатком жилья на вторичном рынке, особенно с учетом того факта, что с каждым годом все большее число жилых домов относится к категории аварийных, объемы жилищного строительства остаются недостаточными;

3) несовершенства законодательства и недостаточными темпами его развития, оно просто не успевает за теми изменениями и потребностями, которые возникают в системе кредитования и ипотеки;

4) неразвитостью системы ипотечного кредитования в целом, когда ее составные части не взаимодействуют друг с другом, создавая дополнительные помехи лицам, участвующим в получении кредита;

5) национальными традициями и особенностями, когда ни от власти, ни от будущего не ждут ничего положительного, а потому надежда возлагается только на собственные силы, возможности же получения банковского кредита и необходимости достаточно долгой финансовой зависимости часть населения просто не приемлет, так как перспектива жить в долг ее ужасает;

6) высокими процентными ставками, изначально отсекающими большое число желающих получить кредит;

7) отсутствием официальных источников доходов граждан («серые» зарплаты).

Эти проблемы, как и ряд других, менее значительных затрудняют предоставление кредита и становление ипотеки как механизма, доступного массам.

Кроме того, банки, конечно, весьма обоснованно предъявляют к потенциальному заемщику ряд требований. О некоторых уже было сказано. Остановимся на тех, при наличии которых банк однозначно не допустит заключение договора ипотеки.

Если потенциальный заемщик просто нигде не трудоустроен, т. е. не имеет стабильного регулярного источника доходов, кредит ему не дадут даже с учетом рассмотренных ранее вариантов дополнительного заработка.

Нет шансов и у тех, кто только что устроился на работу. Прежде чем идти в банк, надо отработать минимум полгода на новом месте работы.

Серьезное ограничение для заемщика – возраст. Банк обычно рассчитывает, что кредит с процентами человек может полностью вернуть тогда, когда доживет до пенсионного возраста и проживет после этого еще пять лет. Иными словами, для мужчин критическим возрастом при максимальном сроке кредитования в 20 лет считаются 45 лет, а для женщин – 35.

И еще. Рассмотрим ситуацию, когда вы пришли в банк и начинаете общение со специалистом кредитного отдела. На основании представленных вами документов все на первый взгляд удовлетворяет вашего собеседника. Но вы начинаете ненавязчиво интересоваться тем, что может произойти, если вы кредит не возвратите. Естественно, это не только настораживает специалиста, но и может послужить основанием, по которому вам просто откажут.

Таким образом, нужно реально оценить свои данные и понять, даст ли согласие банк на предоставление вам кредита или откажет в этом. Ведь можно потратить много времени и денег на поиски квартиры, на сборы необходимых документов. А результат, которого вы добивались, так и не получите.

По отзывам клиентов очень сложно пройти этап согласований именно в Сбербанке. Такое мнение о нем сложилось и у специалистов, работающих с этой кредитной организацией (риэлтеров, брокеров). Во-первых, этот банк рассматривает только официально подтвержденные доходы. Во-вторых, он использует в качестве обеспечения поручителей. Многие считают, что требования его настолько серьезны, что соответствовать им просто нереально.

Итак, на каком основании в стандартной ситуации кредитная организация может отказать потенциальному клиенту в получении кредита? Остановимся на общих моментах.

1. Ваш возраст превышает максимально допустимый для получения кредита: чаще всего для женщин он подходит к 60 годам, у мужчин – к 65 годам, т. е. к пенсионному.

2. Ваш доход недостаточен (наиболее часто встречающаяся ситуации, отсеивающая клиентов в самом начале процесса получения кредита).

3. Отсутствие гражданства (в некоторых случаях – отсутствие регистрации в данном населенном пункте).

4. Заболевания, в связи с которыми вы не подлежите страхованию.

Уже после того, как вами предоставлены документы и заполнена анкета на официальное оформление кредита в ходе проверки представленных вами документов, может выясниться, например, что вами предоставлены сведения о доходах, не соответствующие действительности, или вами не погашен кредит в другой кредитной организации. Не исключен также случай, когда заемщик умышленно подделывает документы для того, чтобы облегчить себе процесс получения кредита (сведения о доходах, справка о здоровье). Делать этого настоятельно не рекомендуем. Кроме того, что ваши данные могут быть занесены в «черный список», ваши действия могут быть истолкованы как уголовно наказуемое деяние со всеми вытекающими последствиями.

Кредитная организация должна однозначно определить, кто из обратившихся за кредитом лиц достоин доверия и вернет заемные средства в срок и в полном объеме, а от кого своих денег не дождаться, потому что должен этот человек всем и каждому. В своей работе ей должны помочь кредитные бюро, которые должны начать функционировать согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях». Они появились еще в XIX в., но функции и назначение их остались прежним. В них должна накопиться информация о лицах, которые обращались или обращаются в банк за кредитом. Это распространяется на все виды кредитования, но интересно применительно к банковскому ипотечному кредиту.

Раньше нужды в подобной структуре не было по причине того, что люди не так часто обращались за кредитами; те же, кто обращался, делал это впервые, а поэтому и собирать информацию о них было бесполезно.

Иногда, в случае возникновения сложной ситуации, банки могли неофициально запросить сведения о том или ином лице друг у друга. Но эта практика не стала повсеместной.

В 2003 г. количество выданных кредитов выросло в 3,3 раза, а в 2 г. – как минимум еще в два (речь, конечно, идет не только об ипотечном кредитовании, но так понятнее необходимость в создании структуры кредитного бюро), и этот рост заставил перейти к кредитным бюро. Ведь собственные службы безопасности банков, уже не могли справиться с проверкой каждого из желающих получить кредит.

Как же на практике будут работать эти структуры, каким образом будет передаваться в них конфиденциальная информация, касающаяся только вас как заемщика.

Когда вы обращаетесь в банк за кредитом, вы должны заполнить стандартную анкету заемщика, где имеется вопрос: соглашаетесь ли вы на то, чтобы ваши данные ушли в бюро кредитных историй, которое представляет собой юридическое лицо, надлежащим образом зарегистрированное, являющееся коммерческой организацией и оказывающее услуги по формированию, обработке и хранению кредитных историй, а также по предоставлению кредитных отчетов и сопутствующих услуг?

Если вы отказываетесь (а это ваше право), вы должны понимать, что в этом случае банк также имеет право засомневаться в вашей честности и в том, что вам нечего скрывать, т. е. на положительное решение банка о предоставлении денег тогда лучше не рассчитывать. Поэтому вы, естественно, соглашаетесь, а соответствующая информация поступает в бюро. Она и составляет основу вашей «кредитной истории».

Кредитная история – это информация, состав которой определен указанным законом и которая характеризует исполнение заемщиком принятых на себя обязательств по договорам займа (кредита) и хранится в соответствующем бюро. Она состоит из трех частей:

1) титульной – здесь содержатся биографические и паспортные данные, идентификационный номер налогоплательщика и номер страхового свидетельства;

2) основной – данные о получаемых и возвращенных кредитах; на основании этих сведений формируется так называемый рейтинг, который рассчитывается по особой методике. В конечном счете он определяет возвратит ли кредит потенциальный заемщик;

3) дополнительной (закрытой) – здесь указываются источник кредитования, пользователи кредитной истории, изъявившие желание ознакомиться с соответствующей кредитной историей, и проч.

Кредитная история не только фиксирует факт получения и возврата кредита, но и является основанием для оценки последующей кредитоспособности заемщика.

Предполагается, что величина рейтинга будет влиять на процентную ставку предоставляемого кредита: чем выше рейтинг, тем ниже процент.

Если вы считаете, что сведения, указанные в кредитной истории, не верны, вы можете подвергнуть ее ревизии. Для этого нужно подать заявление о внесении изменений и дополнений в бюро. Оспорить можно как всю историю целиком, так и отдельные ее части.

На основании заявления бюро должно в течение 30 дней проверить оспариваемые сведения, а если проверенные факты не соответствуют действительности – отразить это в отчете.

При несогласии с выводами бюро вы вправе обратиться в суд.

Бюро кредитных историй, его должностные лица несут ответственность за неправомерное разглашение и незаконное использование получаемой информации в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

В результате предпринятых вами действий и на основании решения банка вы сможете приступить к выбору квартиры, обратившись в агентство недвижимости (как уже говорилось ранее, если у вас нет готового варианта). Причем, прежде чем начинать поиск жилья, вам необходимо уточнить у сотрудника банка, каким оно должно быть. Иначе несоответствие найденного жилья послужит той причиной, по которой вам могут отказать. Это нужно сделать до начала поиска, в противном случае вы попросту впустую потратите пока еще свои деньги и время.

Если вы обратитесь в специализированную организацию, работающие на рынке недвижимости, то риэлтерский процент, конечно, повлечет удорожание квартиры примерно на 5–7%. Но еще не каждый риэлтор возьмется подыскивать для вас жилье при условии, что оплата будет производиться ипотечными средствами, хотя многие фирмы специализируются в данной сфере. И они предложат вам и юридическую консультацию, и подготовят необходимые документы для оформления права собственности на квартиру.

Важно, что отведенный кредитной организацией на поиски квартиры период времени истечет очень быстро. А действий необходимо выполнить очень много, ведь вам придется связываться с каждым продавцом, а чаще всего от его имени выступает риэлтор, ездить по многочисленным адресам, смотреть документы, анализировать их с точки зрения банка. Нередки ситуации, когда сам банк порекомендует вам те службы, с которыми они работают и чьему выбору доверяет. Это позволит сохранить силы и время. Кроме того, данная практика имеет и ряд преимуществ. К тому же банк проверяет «чистоту» квартиры и самой сделки. Поэтому риски, связанные с приобретением квартиры (возможность нарваться на квартирных мошенников) сводятся к минимуму.

Допустим, вам предложен вариант, соответствующий и вашим запросам, и выдвинутым требованиям банка. Вы должны предоставить документацию на нее для утверждения и проверки юридической чистоты сделки в банк. В идеале – на следующем этапе банк сразу утверждает выбранный вами вариант. Правда, это также потребует некоторого времени. Представляете, сколько его потребуется, если с первого раза вы не подберете того, что нужно? Или со второго?

Имейте в виду также, что в большинстве случаев могут вызвать претензии следующие моменты: состояние жилья и отсутствие необходимой документации для государственной регистрации сделки, наличие незарегистрированной перепланировки и многое другое. Это не просто капризы кредитных организаций или их служб. По мнению специалистов, квартира после подписания кредитного договора становится залогом кредита, поэтому банк заинтересован в том, чтобы она была ликвидна, при необходимости ее можно было легко и без проблем продать. А для этого она должна быть в хорошем состоянии, быть удобно расположенной, правильно оформлена и т. п. Потому особое внимание уделяется физическому износу здания и юридической чистоте квартиры. Чаще всего банкиры предъявляют такие требования к дому: он должен быть не в аварийном состоянии, не стоять в очереди на капитальный ремонт, иметь хороший фундамент, срок его службы не должен превышать 10–15 лет и т. п.

Серьезные требования предъявляют к собственникам (продавцам) квартиры; отношение к ним будет особенно негативным, если собственником выступают несовершеннолетние дети, ведь в этом случае надо будет ставить в известность органы опеки и попечительства и получать их разрешение на сделку.

Наиболее интересен для банка вариант, когда была проведена первичная приватизация, один взрослый собственник и никто не прописан. При этом дом является новым, а сама квартира продается без «цепочки», т. е. продавец одновременно не оформляет куплю недвижимости для себя. Если она была получена в наследство, или на момент приватизации в ней были зарегистрированы дети, это однозначно не устроит кредитный комитет. А поиски будут продолжены.

Если бы жилье в крупном мегаполисе, соответствующее заявленным требованиям можно было свободно купить, проблем не возникало бы. Но это практически нереально.

Таким образом, как уже сказано, на проверку уйдет дней десять. У вас как у потенциального покупателя должны как-то строиться отношения с продавцом недвижимости. Если вы заключаете с ним предварительный договор и передаете ему аванс или задаток (что делать очень рискованно и поэтому не советуем вам этого делать), то вы обязаны в определенный период времени заключить с ним основной договор купли-продажи или компенсировать ему его убытки или оплатить неустойку. И поэтому постарайтесь не давать аванс, пока квартиру не утвердит банк. Но если вы этого не делаете, то какие основания у продавца придерживать квартиру, не продавая ее, и, кроме того, предоставлять вам запрашиваемую банком документацию? А вдруг ситуация сложится таким образом, что у продавца появится вариант продать принадлежащую ему квартиру сразу не вам, а третьему лицу, и без вашего ипотечного кредита? Тогда не сомневайтесь, этой возможностью он обязательно воспользуется, так как продавец никак не связан с вами договорными обязательствами, а решение банка может быть не в пользу его жилья. И он это прекрасно понимает.

Однако повторимся, банковская проверка не просто очередная бюрократическая препона на пути к получению кредита. Именно специалисты способны выявить «проблемные» квартиры и уберечь вас, а в конечном счете и себя от мошенников.

При всех неудобствах, которые на первый взгляд достаются продавцу недвижимости под ипотечный кредит, у данной ситуации есть ряд преимуществ. Данная сделка выгодна для продавца и вот почему.

Когда происходит обычная сделка по купле-продаже квартиры продавец вынужден иметь дело с цепочкой сделок. При этом о ее наличии он не знает иногда до последнего момента. Чем грозит подобная цепочка известно всем. Отказ любого участника от совершения сделки делает ее невозможной для всех остальных.

Когда речь идет об ипотеке условие, об отсутствии цепочки является основополагающим. Если возникает вариант приобретения квартиры по цепочке, банк ее не примет. Кроме того, то, что покупатель обязательно оплатит деньги и не окажется мошенником, гарантирует, в некотором роде сам банк.

Проблемной кажется для продавца недвижимости процедура подготовки необходимых документов.

Это действительно, отчасти так, поскольку отчет независимого оценщика обычный покупатель не стал бы запрашивать никогда. Но все эти бумаги собрать все-таки возможно. Тем более расходы по сбору тех документов, которые не будут нужны при обычной сделке (без ипотеки) несет покупатель, а сбор осуществляется с помощью риэлторов.

Но вот наступает тот момент, когда банк в лице юридической службы дает «добро» на сделку и вы можете, наконец, ее купить.

Теперь вам просто необходимо заключить с продавцом квартиры предварительный договор купли-продажи, чтобы не упустить такую долгожданную квартиру, при этом желательно удостоверить его нотариально. Расходы, естественно, несете вы. В договоре обязательно зафиксировать стоимость квартиры, порядок оплаты (с указанием на ипотечный кредит), намерение сторон заключить и зарегистрировать основную сделку, определить срок, в который осуществить указанные действия. Теперь вы можете внести аванс (все-таки будьте осторожны с понятием «задаток») за квартиру при условии что его сумма будет зачтена в счет оплаты квартиры при подписании основного договора. Эти денежные средства также будут выплачены вами из своих собственных средств.

Банк, имея в руках этот договор, в очередной раз принимает окончательное решение о выдаче денег, утвердит на кредитном комитете и подпишет с вами договор ипотеки.

Обязательное условие, которое должно содержаться в этом договоре, – оценка заложенного жилья. Ее проведение установлено законом.

Таким образом, после того как квартира найдена и одобрена банком, и до подписания договора об ипотеке, ее нужно оценить. Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволят снизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повысит эффективность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Для чего это делается? Специфика оценки заключается в том, что кредитор (банк) рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств, т. е. он хочет быть уверенным в том, что в случае, если вы как заемщик не погасите кредит или проценты по нему, то заложенная квартира будет использована для того, чтобы из ее стоимости можно было погасить эту вашу задолженность. Поэтому банку нужно знать и учитывать оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент. Он должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особенностями этой квартиры (конструктивными и планировочными особенностями, материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением (близостью к центру, транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района).

Банк должен быть уверен, что сумма кредита будет не больше 70–85 % (в зависимости от величины первоначального взноса) реальной стоимости квартиры. То есть кредит будет предоставлен на сумму, которая рассчитывается с ориентировочным коэффициентом 0,7 к стоимости квартиры, определенной оценщиками.

Естественно возникает вопрос, как часто рыночная стоимость квартиры по данным оценщика отличается от продажной цены. Независимые оценщики чаще всего называют реальную стоимость квартиры, не отличающуюся от продажной. Они исходят еще и из того, каковы в данный момент спрос и предложение на рынке недвижимости. Но не исключена ситуация, когда стоимость квартиры, названная продавцом, изначально завышена. Причина может быть любой, вплоть до того, что условия ее продажи и оформление документации настолько идеальны и устраивают банки, что за ней выстроилась очередь желающих приобрести ее по ипотеке.

Поэтому фактически разница в большинстве случаев, даже если она и бывает, то незначительна. Более того, зачастую оценщик заранее знает ту цену, за которую покупается квартира, от самого заемщика, и если она соответствует рыночной, то именно она и будет указана в оценочном отчете.

Услуги оценщика в размере 100–200 долл. США также будут только вашими расходами.

Задача банка в данной ситуации – проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита. Проще говоря, нужно правильно соотнести возможные расходы и желаемую прибыль для того, чтобы не остаться внакладе.

При подготовке оценочного отчета используется единая типовая форма, позволяющего проанализировать и комплексно отразить необходимые параметры жилья.

Оригинал отчета об оценке квартиры и копия сертификата (лицензия) оценщика понадобятся при оформлении сделки.

Итак, банк уведомляет вас, что кредит будет вам предоставлен, ваш выбор квартиры банком утвержден, оценка и страхование проведено, стороны подписывают договор об ипотечном кредите.

Как мы уже говорили, договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Выплачивать деньги продавцу до момента получения на руки документов, подтверждающих ваше право на квартиру, не обязательно.

Поэтому как вариант можно рассматривать использование банковских ячеек: продавцу квартиры перед заключением договора купли-продажи квартиры необходимы гарантии того, что покупатель обладает необходимой суммой, но не только. Важным является тот факт, что имеющиеся у покупателя денежные средства будут оплачены именно ему, продавцу.

В то же время, покупатель не может выплатить стоимости квартиры, не став ее собственником. А право собственности подтверждает свидетельство о праве собственности, выданное региональным главным управлением Федеральной регистрационной службы.

Срок регистрации – месяц. Государственную пошлину традиционно оплачивает покупатель, т. е. опять вы.

В течение же всего периода, необходимого для проведения регистрационных действий, и нужна банковская ячейка, где лежат полученные в банке денежные средства.

Договор купли-продажи обычно подписывается сторонами после того, как деньги находятся в банковской ячейке.

Конечно, подготовка к регистрации и подбор необходимых документов – это заботы продавца. Но вам необходимо обратить внимание на следующее.

По гражданскому законодательству договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, с момента которой и считается заключенным.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ – единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Но пожелание банка, высказанное в форме требования, состоит в том, что этот договор купли-продажи до подачи на государственную регистрацию необходимо нотариально удостоверить.

Согласно гражданскому законодательству нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:

1) указанных в законе;

2) предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В настоящем случае нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, конечно, не обязательно. Однако договор все-таки лучше нотариально удостоверить даже не столько по желанию сторон, сколько по желанию банка, который в настоящем случае стороной по сделке не является, но он рискует принадлежащими ему денежными средствами, а поэтому стремится максимально обезопасить себя и свести к минимуму возможный риск.

Теперь ваши действия направлены на то, чтобы подготовиться к подаче необходимых документов на государственную регистрацию в орган, ее осуществляющий.

Для совершения сделки понадобятся:

1) копии паспортов продавцов квартиры;

2) правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, справка ЖСК и т. п.);

1) справка БТИ (форма № 11А);

2) справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам (либо копии квитанций об оплате);

3) справка о регистрации (выписка из домовой книги) – срок действия 30 дней;

4) справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество по квартире и отсутствии задолженности – нужна, если продавец приобретал квартиру не в текущем календарном году;

5) выписка из «Единого государственного реестра прав» (о субъекте права, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений);

6) возможно, в конкретном частном случае потребуются также и иные документы.

Перечень довольно большой. Но все эти документы в любом случае были бы нужны при обычной покупке квартиры.

За государственную регистрацию взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом РФ.

За государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, физические лица платят 500 руб.; за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, те же лица должны платить 100 руб., а за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, – 500 руб.

Документ об уплате государственной пошлины предъявляется вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество.

Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их предс тавления с точностью до минуты.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация сделки (договора) купли-продажи, причем договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации в соответствии со ст. 558 ГК РФ;

2) регистрация перехода права к покупателю; переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подле жит государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ.

Условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, но некоторые из них являются существенными и при их отсутствии договор может быть признан незаключенным, во избежание чего банк рекомендует обратиться к нотариусу.

В соответствии с ГК РФ в договоре продажи указываются:

1) стороны договора. Если владелец права – физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц – полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности);

2) предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;

3) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением. Этот перечень – существенное условие договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают указанные лица.

Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

Договор от имени указанных ниже лиц заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами, если собственником жилого помещения является:

1) несовершеннолетний, не достигший 14 лет, так как согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших указанного возраста (малолетних), сделки, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны;

2) недееспособный гражданин – по причине того, что в соответствии со ст. 29 ГК РФ от имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.

Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно. В отношении несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет действует норма ст. 26 ГК РФ, на основании которой несовершеннолетние в указанном возрасте совершают сделки, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. Если же гражданин, который был ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, и над ним было установлено попечительство, он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки. Совершать же другие сделки он может лишь с согласия попечителя, однако такой гражданин самостоятельно несет имущественную ответственность по совершенным им сделкам и за причиненный им вред.

Полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о рождении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и попечительства.

Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение договора продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное согласие попечителя на совершение договора продажи ограниченным в дееспособности лицом может содержаться:

1) непосредственно в тексте договора продажи (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей);

2) в заявлениях, представленных в территориальный орган Службы законными представителями;

3) в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом или покупателем).

Получив зарегистрированный договор купли-продажи и свидетельство о собственности, оплатив продавцу стоимость квартиры, вы подписываете акт приема-передачи квартиры теперь уже с бывшими хозяевами (конечно, это можно сделать и до подачи документов на государственную регистрацию и получить право пользования квартирой до окончания регистрации, но поскольку вы не передали денежные средства продавцу, придется повременить и с пользованием) и сами, наконец, становитесь хозяином.

По истечении срока регистрации, если все прошло благополучно, вы получаете на руки не отказ в регистрации или уведомление о ее приостановке, а самое настоящее свидетельство о праве собственности на него. С одним маленьким «но». Это право собственности будет обременено залогом. То есть вы должны в качестве обеспечения кредита передать банку в залог принадлежащее вам право на жилое помещение.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

На государственную регистрацию ипотеки в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, ст. 16 и 17 Закона представляются:

1) заявление залогодателя или залогодержателя о регистрации ипотеки (в заявлении должны содержаться в том числе данные о залогодателе и залогодержателе, необходимые для заполнения соответствующих подразделов «Единого государственного реестра прав», а также аналогичные данные о представителе залогодателя или залогодержателя);

2) подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию ипотеки (который должен быть возвращен заявителю), и его копия (которая помещается в дело правоустанавливающих документов);

3) документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления);

4) подлинники и копии плана жилого помещения, плана жилого помещения и земельного участка (для жилых домов), а также подлинники и копии документов, содержащих описание жилого помещения, являющегося предметом договора об ипотеке, удостоверенных органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа (п. 1 ст. 17 и п. 4 ст. 18 Закона об ипотеке, п. 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219;

5) подлинники договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки) и копия договора об ипотеке (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

6) подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложений;

7) подлинник и копия закладной (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);

8) подлинники и копии документов, названных в закладной в качестве приложения;

9) кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой (подлинник и копия).

В случаях, предусмотренных законом, на регистрацию ипотеки представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

1) письменное согласие на ипотеку всех собственников жилого помещения, если жилое помещение, являющееся предметом договора об ипотеке, находится в общей совместной собственности (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке);

2) нотариально удостоверенное согласие другого супруга на ипотеку жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ);

3) разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора ипотеки – жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних (если залогодателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, также представляется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей), ограниченно дееспособных (в этом случае также требуется представление письменного согласия попечителей) или недееспособных лиц, над которыми установлена опека (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ);

4) разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора ипотеки является жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи залогодателя (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 292 ГК РФ);

5) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора ипотеки в случае подписания договора об ипотеке представителем юридического лица, не уполномоченным действовать от имени юридического лица без доверенности (ст. 185 ГК РФ);

6) Прочие документы.

Государственная регистрация договора ипотеки жилого помещения является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке.

Согласно ст. 29 Закона об ипотеке вы как залогодатель имеете право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, т. е. принадлежащей вам квартирой в соответствии с его назначением. Иными словами для проживания как самого залогодателя, так и членов его семьи. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Но вполне естественно, что указанные лица не должны допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, при том, что залогодатель в большинстве случаев должен поддерживать жилье в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.

Отсюда вытекает:

1) использование данных оценки для определения ухудшения состояния жилья (если таковое произойдет);

2) необходимость страхования.

Вопрос об оценке был рассмотрен ранее. Добавим только, что если у вас есть намерение самому выбрать страховщика, нотариуса или оценщика, нужно быть готовым к тому, что любой банк сотрудничает с несколькими оценочными, страховыми компаниями. И если это так, то у заемщика есть возможность такого выбора. Но если он намерен обратиться к третьей организации, пусть даже с соответствующими лицензиями, то сделать это он может только после дополнительного согласования с банком. Чаще всего на данную ситуацию банки смотрят отрицательно.

Остановимся на основных проблемах страхования заложенного жилья.

По закону страхование представляет собой отношения по защите интересов физических и юридических лиц (в настоящем случае – банков и иных кредитных организаций) при наступлении определенных страховых случаев (они будут рассмотрены ниже) за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков.

Страхование заложенного имущества – одно из важных условий договора ипотеки. В соответствии со ст. 35 Закона об ипотеке при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю (банку) предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 947 ГК РФ при страховании имущества страховая сумма не должна превышать его действительной стоимости (страховую стоимость). Такая стоимость для имущества является его действительная (рыночная) стоимость в месте нахождения имущества в день заключения договора страхования. Как уже говорилось, рыночная стоимость определяется по отчету независимых оценщиков.

Однако Закон об ипотеке требует, чтобы страховая сумма была равна страховой стоимости имущества.

При выдаче ипотечного кредита и до подписания договора ипотеки все банки без исключения понуждают заемщика застраховать приобретаемую недвижимость. Если вам повезет, то вам понадобится оплатить страховку только на сумму выдаваемого кредита. Все расходы, связанные со страхованием, несете вы в качестве заемщика. Стоимость данного вида страховки составляет в среднем 0,9–1,5 % суммы займа. Срок страховки – весь период ипотеки. Все это время вы будете оплачивать страховые взносы. Расчет будет производиться ежегодно, исходя из остатка по кредиту (по данным банка), т. е. каждый год размер страховых платежей будет стабильно сокращаться.

Вы в качестве залогодателя обязаны страховать за свой счет приобретенное за счет кредитных средств жилье в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, – на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Страхование приобретаемой квартиры традиционно производится на случай ее повреждения в результате пожара, аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей и проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара.

Именно банк имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Иначе говоря, при наступлении страхового случая (пожар, наводнение, и т. д.) банк имеет право на получение вашего долга из страхового возмещения. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование.

Такое страхование не единственное. Вы вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. А банк, скорее всего, будет настаивать и на данной страховке при подписании кредитного договора, так данный вид страхования дополнительно обеспечивает его интересы.

Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен только в пользу кредитора-залогодержателя (изначально – кредитной организации). Если же она уступает свои права третьему лицу, т. е. происходит переход прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, то права выгодоприобретателя по договору страхования также переходят к новому кредитору в полном объеме. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества, т. е. законом определен тот максимальный размер, который будет требовать от вас банк. Страховая премия (то есть те денежные средства, которые вы должны оплатить при страховании в страховой компании) будут уплачиваться вами единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.

Обращаем внимание: когда страховая компания должна будет выплатить страховое возмещение банку, т. е. в какой момент наступит страховой случай? Им по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных и распределенных согласно закону.

Кроме рассмотренных ранее случаев страхования, банк может выдвинуть требование страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, так как заемщиком по кредитному договору (договору займа) выступает физическое лицо, которое в современном мире подвергается всевозможным опасностям. Такое страхование является личным. Страховыми случаями могут быть следующие события.

1. Смерть застрахованного лица (заемщика по кредитному договору или договору займа). При этом смерть застрахованного лица в период действия договора страхования не признается страховым случаем, если она наступила в результате:

а) совершения страхователем или застрахованным умышленных действий, повлекших наступление страхового случая;

б) самоубийства застрахованного, если к этому времени договор страхования действовал менее двух лет;

в) алкогольного, токсического или наркотического опьянения застрахованного.

2. Частичная или полная утрата трудоспособности застрахованного лица, связанная с причинением вреда жизни, здоровью граждан (страхование от несчастных случаев и болезней).

Могут предусматриваться и другие виды страхования.

При осуществлении личного страхования (как жизни, так и здоровья) страховая сумма устанавливается страховщиком по соглашению со страхователем.

Мы уже говорили применительно к банковскому кредиту о процедуре андеррайтинга. Страхованию конкретного физического лица предшествует подобный процесс: страхования компания должна реально оценить сложившуюся ситуацию и принять в результате на себя ответственность за возможные материальные убытки страхователя за определенное вознаграждение (страховую премию). Происходит оценка рисков потенциального страхователя, предлагаемых к страхованию, и приниматься решение относительно условий, сроков страхования и др.

Фактически страховщиком решаются вопросы, выгодно ли и на каких условиях принимать данный конкретный риск на страхование.

Страхование вашей жизни и здоровья однозначно потребует затрат времени, а вот относительно затрат материальных – данный вопрос будет решаться индивидуально в конкретном случае.

Это обусловлено тем, что на ваши жизнь, здоровье, трудоспособность очень личные, на них оказывают влияние факторы, которые сложно оценить человеку со стороны, а в данной ситуации нужно не просто оценить, но и спрогнозировать развитие событий.

Поэтому до того, как будет заключен договор личного страхования, пройдут два этапа:

1) медицинский – для его проведения нужны ваши данные о состоянии здоровья на момент заключения договора страхования с учетом вероятной продолжительности жизни. Цель – выявить у вас какие-либо заболевания или предрасположенность к ним. И если они не подлежат страхованию последствием станет отказ в личном страховании;

2) финансовый – определяется ваша финансовая возможность оплатить страхование.

При оформлении страховки жизни и здоровья страхователь должен обосновать требуемую страховую сумму. Нужно детально оценить все указанные факторы. Вы должны знать, какие факторы будет учитывать страховщик при оформлении вашей страховки в случае получения вами ипотечного кредита.

1. Возраст – по нему можно рассчитать предполагаемое число лет, на протяжении которых человек еще бу дет продолжать активную работу.

2. Профессия – исходя из нее рассчитывается предполагаемый размер его будущего дохода. Но при этом учитывается инфляция, возможность карьерного роста или, наоборот, понижения застрахованного в должности.

3. Доход – рассматривается в совокупности с первыми двумя. Стандартно принимается в учет доход за несколько последних лет.

Если речь идет о работающем мужчине 30 лет без хронических заболеваний, то расчет страховщика будет произведен достаточно легко. Но как быть с его женой-домохозяйкой? Оценить ее доход весьма непросто.

По мнению специалистов данной сферы, покрытие по полису страхования жизни домохозяйки обычно не превышает 50 % дохода работающего супруга. Страховщикам также целесообразно применять различные ограничения на размер страховой суммы.

Таким образом, квартира должна быть застрахована по полной программе:

1) от рисков (пожар, залив, взрыв газа и т. д.) – можно застраховать после непосредственного приобретения жилья в собственность;

2) жизнь заемщика (смерть по любой причине, инвалидность с 1-й по 3-ю группу, риск временной утраты трудоспособности) – это страхование производится в день выдачи кредита;

3) от несчастного случая.

Конкретный перечень страхуемых рисков зависит от банковской программы кредитования. Что же касается срока, на который заключается договор страхования, то это возможны следующие решения: поскольку ипотечное кредитование является долгосрочным, то и договор страхования составляется, как правило, на этот же срок в таких вариантах:

1) на весь срок выдачи кредита;

2) с условием ежегодного продления договора страхования. А уплата страхового вноса производится ежемесячно, ежеквартально и через полгода.

При этом, разумеется, учитываются требования банка.

Основная форма дохода ипотечных банков, помимо процентов, получаемых с кредитов, – ипотечные облигации, распространяемые среди солидных предпринимателей и организаций.

Ипотечный кредит и ипотечные ценные бумаги – это родственные понятия. Одно без другого существовать не может. В России рынок ипотечных бумаг отсутствует, однако условия для его появления созданы; очень скоро настоящие ипотечные бумаги появятся на рынке, и их ценой россияне будут интересоваться так же, как курсом доллара или темпом инфляции, ведь их рыночная стоимость будет диктовать величину ставки ипотечного кредитования.

Ипотечные ценные бумаги необходимы для того, чтобы насытить ипотеку деньгами. Только так можно рассчитывать на снижение банковской процентной ставки. При этом ипотечные ценные бумаги исключаются из конкурсной массы при банкротстве кредитной организации.

Зачем нужны ипотечные бумаги и как они касаются вас? Граждан в ипотеке интересуют не бумаги, не какие-то облигации, а кредиты, займы. Их дает банк. А откуда он их берет? Представление о банке как о ростовщике, который выдает в долг под проценты свои кровно нажитые, в корне неверно. Таких денег у подавляющего большинства российских банков нет, точнее почти нет. Собственные средства банка средней руки составляют порядка 1 млрд руб. Цифра внушительная, но в обороте кредитной организации она занимает ничтожную долю.

Если говорить языком аналогий, то банк скорее напоминает трансформатор. Это организация, которая берет средства из одних рук и передает их в другие. За посреднические услуги получает комиссионные, тем и живет. Одалживает у коллег, занимает в различного рода фондах, а в основе всего лежат деньги частных вкладчиков, т. е. наши с вами депозиты.

Один из недостатков сегодняшних банковских ресурсов – они не годятся для ипотеки, поскольку ипотечные кредиты сейчас в России выдают универсальные банки, а не ипотечные, которых единицы. Естественно, что для универсального банка ипотечное кредитование не может стоять на первом месте в качестве источника дохода, к тому же экономическая ситуация в стране такова, что долгосрочные кредиты заключают в себе высокую степень риска для банка.

Все мы знаем, насколько распространен синдром «недобросовестного плательщика» в России, начиная от государственных образований и заканчивая коммерческими организациями и простыми гражданами. К тому же, срок погашения нормального ипотечного кредита составляет 15–20 лет. А на депозит люди кладут деньги на относительно короткое время. Проходит полгода, год, от силы два года, и граждане требуют их обратно. А откуда их взять, если они уже отданы под ипотеку? Конечно, есть надежда, что придут новые вкладчики, и в расчете на них банки выдают кредиты. В результате выстраивается если не пирамида, то карточный домик, готовый каждую секунду рухнуть, поскольку по закону вкладчики имеют право потребовать свои деньги в любой момент. Дело это рискованное, и из осторожности кредитов выдается немного.

Существует даже мнение, что излишние банковские строгости с проверкой платежеспособности заемщиков отчасти объясняются недостатком средств для предоставления кредитов. Признаться, что тебе нечего выдать, – серьезный удар по имиджу респектабельного учреждения, тогда как сказать «Мы готовы выделить вам кредит, но не уверенны, что он вам посилен», – это удобный способ регулировать поток клиентов.

Возможно, что когда у банков появятся в достаточном количестве деньги, то придирчивость к заемщикам существенно снизится. Развязать затянутый узел призваны ипотечные облигации. Предполагается, что банки будут выпускать их на длительный срок, сравнимый с периодом кредитования, к примеру, на 10 лет. Общая стоимость облигаций должна приближаться к объему выдаваемых кредитов, но не превышать его.

В обмен на бумаги банк получает деньги и передает их дальше в виде кредитов. После этого заемщик постепенно возвращает банку долг и проценты, а тот в свою очередь соответственно переправляет их на погашение облигаций и выплату дохода по ним. Ясно, что проценты по кредиту будут всегда чуть выше, чем доходность облигаций, иначе работа банка убыточна. Банкиры говорят об этом так: стоимость ресурсов диктует им ставку кредитования.

Отсюда просматривается основной путь к снижению ставки ипотечного кредитования – это удешевление заемных ресурсов банка, то есть уменьшение дохода по облигациям. Любой обладатель финансовых ресурсов, желающий поместить их куда-либо для приумножения, постоянно находится перед выбором между надежностью и выгодой. Чем больше опасность, что средства не вернутся, тем выше предлагаемая прибыль, и наоборот. Если согласиться, что время – деньги, то не менее справедливо утверждать, что и надежность – тоже деньги. Ипотечные бумаги – один из самых надежных способов вложения финансов. Их обеспечением служит то жилье, которое куплено на ипотечный кредит.

Если вдруг заемщик откажется возвращать долг, заложенное имущество будет продано на аукционе, а вырученные деньги пойдут на погашение облигаций. Высочайшая надежность дает возможность реализовать эти бумаги под минимальный процент и тем способствует снижению стоимости кредита. Однако помимо заемщика в цепочке возврата денег есть еще одно ненадежное звено – сам банк. В случае его банкротства принадлежащее ему имущество будет распределено между всеми, кому он должен. В том числе будут распределены и те деньги, которые должны вернуть банку заемщики ипотечных кредитов, но денег на всех не хватит, и владельцам облигаций вернут не всю сумму, возникнут потери.

В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено указанным законом.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в договоре об ипотеке.

Закладная выдается учреждением юстиции по регистрации прав первоначальному залогодержателю после проведения государственной регистрации ипотеки и согласно п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

а) предприятие как имущественный комплекс,

б) леса,

в) право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

3) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель – юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки;

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Документ, названный «закладная», в котором, тем не менее, отсутствуют какие-либо данные из вышеназванного перечня, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

Закон об ипотеке допускает передачу прав по закладной, которая совершается путем заключения сделки в простой письменной форме, что влечет последствия уступки требований (цессии).

При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В этой отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой – владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. В данном случае происходит передача всех удостоверяемых закладной прав в совокупности.

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и места регистрации, а если владельцем закладной является юридическое лицо – его наименования и места нахождения. При этом речь идет именно о праве, но не об обязанности осуществить указанные действия.

При осуществлении своих прав, предусмотренных федеральным законом или договором, владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю закладной.

Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям – удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных.