• 1. Порядок создания, государственная регистрация, регулирование деятельности товариществ собственников жилья
  • 2. Права и обязанности товарищества собственников жилья
  • 3. Порядок создания, государственная регистрация, регулирование деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов
  • 4. Новеллы в применении ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при отношениях по договору долевого участия в строительстве, а также при государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ним
  • 5. Применение ипотеки при отношениях, возникающих при заключении и исполнении договора долевого участия в строительстве, а также при сделках с жилыми помещениями
  • Глава 4. Товарищества собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов

    1. Порядок создания, государственная регистрация, регулирование деятельности товариществ собственников жилья

    В соответствии со ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. Необходимо отметить, что Закон «О товариществах собственников жилья» с принятием ЖК РФ 1 марта 2005 г. является утратившим силу. Положения, регулирующие порядок создания, государственную регистрацию, права и обязанности членов товарищества, содержатся в гл. 13 ЖК РФ.

    Так как товарищество собственников жилья признано и ГК РФ, и в ЖК РФ некоммерческой организацией, то есть юридическим лицом, к нему применяются нормы гражданского законодательства о юридических лицах.

    Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

    Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.

    Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

    Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц) и прекращается в момент завершения его ликвидации (в соответствии с п. 8 ст. 63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц).

    Юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации). Именно к последнему виду юридических лиц отнесены товарищества собственников жилья. Допускается создание объединений коммерческих и (или) некоммерческих организаций в форме ассоциаций и союзов. Согласно ст. 142 ЖК РФ товарищества собственников жилья как некоммерческие организации могут добровольно объединяться в ассоциации, союзы этих организаций в форме объединения. Объединение также является некоммерческой организацией.

    Члены объединения (товарищества) сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица.

    В соответствии со ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов (помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам помещений) или нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений, предназначенных для проживания одной семьи (а также дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры). Статья 142 Кодекса предусматривает вариант объединения нескольких товариществ в объединение. На порядок управления распространяются нормы гл. 13 ЖК РФ.

    Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

    Товарищество собственников жилья образуется объединившимися собственниками квартир в многоквартирном жилом доме со следующими целями: для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, владения, пользования, а в некоторых случаях и распоряжения квартирами и их общим имуществом, для совместного управления комплексом недвижимого имущества.

    Для принятия устава товарищества собственников жилья необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Оно проводится в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК РФ. Решение о принятии устава принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Многие вопросы деятельности товарищества отнесены ЖК РФ именно на усмотрение устава товарищества (например, срок полномочий председателя правления товарищества, перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания товарищества и т. д.).

    К количеству членов товарищества собственников жилья действующим ЖК РФ установлены новые требования по сравнению с утратившим силу с 01 марта 2005 г. Федеральным законом «О товариществах собственников жилья».

    В соответствии с п. 3 ст. 25 указанного закона численность членов товарищества не могла быть менее двух домовладельцев, за исключением случаев, касающихся организации товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме. С момента вступления в действие ЖК РФ для создания товарищества собственников жилья минимальное число членов должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (допустим, пятьдесят процентов от общего числа собственников помещений плюс один голос).

    Членом товарищества собственников жилья становится только собственник жилого помещения или будущий собственник жилого помещения в строящемся жилом многоквартирном доме. Основанием для членства является личное заявление собственника о вступлении в товарищество.

    Если лицом приобретается право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, где уже создано товарищество собственников жилья, он имеет право войти в число его членов после возникновения у него права собственности на соответствующее жилое помещение.

    Для выхода из состава товарищества собственников жилья необходима подача заявления о выходе из членов товарищества. Также членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

    Срок, на который создается товарищество, может быть определен уставом. Допускается создание товарищества собственников жилья как на конкретный срок, так и на неограниченный период деятельности. Существенным является тот факт, что это должно быть отражено в уставе.

    Как и любое другое юридическое лицо, создание товарищества собственников жилья подлежит государственной регистрации, его правоспособность возникает в момент создания (со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц). Товарищество собственников жилья должно иметь печать с соответствующим наименованием, пользуется расчетным и другими счетами в банке, вправе иметь иные предусмотренные законодательством реквизиты.

    В соответствии со ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Общее собрание членов товарищества и правление товарищества являются органами управления в товариществе.

    Органы управления создаются для осуществления управления в товариществе собственников жилья:

    – общее собрание членов товарищества – высший орган управления в товариществе собственников жилья. Статьей 145 ЖК РФ определена компетенция общего собрания;

    – правление товарищества – орган, осуществляющий руководство текущей деятельностью товарищества собственников жилья. Те вопросы, которые уполномочено разрешать правление товарищества собственников жилья, могут быть решены на общем собрании членов товарищества собственников жилья. Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества. При этом максимальный срок действия правления в одном составе не должно превышать два года. Избрание председателя товарищества собственников жилья происходит в ином порядке. Уже члены правления товарищества из своего состава избирают председателя товарищества.

    Общим правилом, применимым к юридическим лицам, является следующее. Товарищество собственников жилья как юридическое лицо действует по принципу полной имущественной ответственности юридического лица. То есть по обязательствам юридического лица взыскание может быть обращено на все принадлежащее ему имущество.

    Ответственность товарищества собственников жилья и членов товарищества по своим обязательствам является самостоятельной. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов, а члены товарищества в свою очередь – по обязательствам товарищества.

    Статья 151 ЖК РФ допускает наличие у товарищества собственников жилья в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома.

    Объем средств товарищества собственников жилья составляют:

    1) размеры обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

    2) доходы от хозяйственной деятельности товарищества;

    3) субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

    4) прочие поступления.

    Товарищество имеет право на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом цели. Основанием указанных действий служат решения общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.

    Основанием для проведения необходимых расчетов правлением товарищества собственников жилья со средствами товарищества, находящимися на счете в банке, является финансовый план товарищества.

    Чертой, отличающей коммерческие организации от некоммерческих (к которым отнесены товарищества), является следующая. Если извлечение прибыли является основной целью деятельности юридического лица – это коммерческая организация. Если юридическое лицо не имеет целью извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между участниками – это некоммерческая организация.

    При этом товариществу собственников жилья, являющемуся некоммерческой организацией, предоставлено право заниматься хозяйственной деятельностью. Но только для достижения целей, предусмотренных уставом.

    Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

    Статья 152 ЖК РФ установила перечень видов хозяйственной деятельности, которыми допустимо заниматься товариществу. К ним отнесены:

    – обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

    – строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

    – сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

    Доход от хозяйственной деятельности товарищества должен:

    – использоваться для оплаты общих расходов,

    – направляться в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества,

    – на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, законодательством и уставом товарищества.

    Основанием для указанного использования служит решение общего собрания членов товарищества.

    Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в построенном и зарегистрированном многоквартирном доме.

    Для государственной регистрации товарищества собственников жилья как юридического лица необходимо, чтобы в соответствии с п. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, превышало пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть для принятия решения о создании товарищества собственников жилья необходимо согласие на это собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Указанное согласие должно быть выражено путем голосования указанных лиц на общем собрании собственников помещений в доме. Ограничением является требование о создании в одном многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья.

    Возможны следующие варианты создания товарищества собственников жилья:

    1) при объединении нескольких многоквартирных домов. При этом помещения в них должны принадлежать различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме,

    2) при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений. Они должны представлять собой жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи, либо дачные дома с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

    В обоих случаях земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, должны быть либо общими или находиться на соседних (граничащих) земельных участках.

    Правоспособность товарищества собственников жилья возникает в момент его создания, то есть в данном случае применимы общегражданские нормы, в соответствии с которыми юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц.

    Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме.

    ЖК РФ допускает вариант создания товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах. При этом в создании товарищества имеют право принимать участие будущие собственники жилых помещений в указанных домах. Указанные лица должны подтверждать соответствующие права необходимыми документами.

    Для принятия решения о создании товарищества собственников жилья необходимо общее собрание будущих собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок его проведения предусмотрен ст. 45–48 ЖК РФ. В частности, для того, чтобы решение общего собрания собственников помещений было правомерным и обязательным для исполнения всеми собственниками должно быть выполнено следующее:

    – решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания (это подтверждается ст. 139 ЖК РФ, в соответствии с которой общее собрание будущих собственников наделено полномочиями по созданию товарищества собственников жилья),

    – при проведении собрания соблюдено требование о кворуме (то есть на общем собрании должно присутствовать пятьдесят процентов собственников и один человек),

    – оно оформлено протоколом, который должен храниться согласно решению данного собрания;

    – оно должно быть принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания;

    – голосование по вопросам повестки дня проведено в соответствии с тем количеством голосов, которое необходимо для утверждения именно данного решения (при простом или квалифицированном большинстве голосов);

    – оно доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме.

    Товарищество, созданное на основе строящегося многоквартирного жилого дома будущими собственниками помещений в нем, подлежит регистрации в качестве юридического лиц. И в его отношении действуют соответствующие правовые нормы.

    Товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством РФ. Реорганизация любого юридического лица, в том числе, товарищества, происходит в форме слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования. Она может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

    Товарищество собственников жилья считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

    При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

    На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме товарищество может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Необходимо учесть, что, с другой стороны, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых их члены внесли паевые взносы, должны быть реорганизованы в товарищества собственников жилья в срок до 1 января 2007 г. В противном случае они подлежат ликвидации в добровольном порядке или в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. При регистрации соответствующих изменений указанных юридических лиц они освобождены от уплаты государственной пошлины. Данным положением устанавливается еще одна возможность создания товарищества – путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива.

    Ликвидация товарищества собственников жилья влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Она может осуществляться в добровольном порядке (по инициативе учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано, или с достижением цели, ради которой оно создано), а также в принудительном порядке (например, по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер и в других случаях, предусмотренных ст. 61 ГК РФ).

    Обязанность принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья возложена на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Данная обязанность подлежит исполнению в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

    Правоспособность товарищества собственников жилья прекращается в момент завершения его ликвидации. Согласно п. 8 ст. 63 ГК РФ, применяемой в данном случае, ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.

    2. Права и обязанности товарищества собственников жилья

    Права товарищества собственников жилья указаны в ст. 137 ЖК РФ:

    Для достижения целей, поставленных при создании товарищества собственников жилья, жилищный кодекс предоставил товариществу следующие права:

    1) заключать необходимые договора в интересах членов товарищества (на управление многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества в нем, об оказании коммунальных услуг и так далее);

    2) определять смету доходов и расходов на год (к ним отнесены необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на его капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, расходы на другие предусмотренные уставом товарищества цели);

    3) основываясь на принятой смете доходов и расходов на год, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

    4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

    5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами;

    6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

    7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

    Допускается применения определенных прав товарищества собственников жилья со следующей оговоркой: если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме. В этом случае товарищество вправе:

    1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

    2) с соблюдением всех установленных законодательством требований надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

    3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

    4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

    5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

    Если собственники помещений в многоквартирном доме не исполняют предусмотренных законодательством или уставом обязанностей по участию в общих расходах, товарищество собственников жилья может потребовать принудительного исполнения указанных обязательств и взыскания необходимых платежей или взносов.

    Кроме того, товариществу собственников жилья предоставлено право потребовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов также и в судебном порядке.

    Обязанности товарищества собственников жилья

    Кроме прав, перечисленных в ст. 137 ЖК РФ, на товарищество собственников жилья возложены следующие обязанности:

    1) обеспечивать выполнение требований законодательства РФ и устава товарищества;

    2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

    3) выполнять свои обязательства по договору;

    4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

    5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество с учетом прав товарищества на принудительное взыскание указанных средств и права на обращение с этой целью в судебные органы;

    6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

    7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

    8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

    3. Порядок создания, государственная регистрация, регулирование деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов

    Вопросам организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов посвящена гл. 12 ЖК РФ. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы представляют собой добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц. Основой деятельности кооперативов является членство указанных лиц. Их целью является следующее:

    – удовлетворение потребности граждан в жилье (например, путем его строительства, приобретения, реконструкции и т. д.);

    – управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

    Жилищный или жилищно-строительный кооператив – это юридическое лицо в форме некоммерческой организации. Его деятельность регулируется указанным Кодексом, а также гражданским законодательством.

    В связи с тем, что финансовую основу жилищных или жилищно-строительных кооперативов составляют имущественные взносы его членов, то именно они своими средствами могут участвовать в следующем:

    – в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома;

    – в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

    То есть правовую основу возникновения имущества у жилищного или жилищно-строительного кооператива составляет либо приобретение многоквартирного дома, либо его строительство. И только затем на жилищный или жилищно-строительный кооператив возлагаются полномочия по его реконструкции и содержанию.

    Отличительными чертами этих видов кооперативов являются следующие:

    – члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

    – члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

    То есть непосредственно в эксплуатации жилищного фонда, его реконструкции участвуют жилищные кооперативы. Так регулирование функций строительства не входит в компетенцию ЖК РФ, в нем рассматриваются вопросы, связанные с деятельностью только жилищных кооперативов. Полномочия, порядок деятельности жилищно-строительных кооперативов регулируются гражданским законодательством.

    В соответствии со ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

    Необходимо выделить дополнительно совершенно самостоятельную группу кооперативов – жилищных накопительных. Основы их функционирования, правовое положение, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Данный нормативный акт вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования.

    В соответствии с указанным Федеральным законом жилищный накопительный кооператив – это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

    Членами жилищного кооператива могут быть:

    – физические лица по достижении ими возраста шестнадцати лет (данное положение соответствует ст. 26 ГК РФ, согласно которой по достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах);

    – юридические лица.

    Для вступления в члены жилищного кооператива гражданин или юридическое лицо (с учетом указанных требований) должны подать в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

    Срок для рассмотрения правлением жилищного кооператива и утверждения его решением общего собрания членов жилищного кооператива (или конференции) – в течение одного месяца с момента его подачи. После утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) гражданин или юридическое лицо должны оплатить вступительный взнос. И после его оплаты при условии наличия утвержденного решения о приеме в члены жилищного кооператива указанные лица признаются полноправными членами жилищного кооператива.

    Возвращаясь к ранее сказанному о договорах социального найма, необходимо отметить, что в ст. 49 ЖК РФ перечислены категории граждан, которым предоставляются жилые помещения по договорам социального найма. К ним отнесены:

    – малоимущие граждане, признанные по установленным основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

    – иные определенные федеральным законом или законом субъекта РФ категории граждан, признанные по установленным Кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

    Указанные лица имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, если они организованы при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления.

    Ст. 112 ЖК РФ установлено минимальное и максимальное число членов жилищного кооператива. Оно не может быть менее пяти, и не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме. То есть, предельной, максимальной величиной для приема членов в жилищный кооператив становится число квартир в принадлежащем жилищному кооперативу доме (на одно жилое помещение – один член кооператива).

    Основанием предоставления жилого помещения в домах жилищного кооператива гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, является принятие соответствующего решения общим собранием членов жилищного кооператива (конференции). Данные решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются законным основанием для вселения указанных лиц в жилые помещения в домах жилищного кооператива.

    Таким образом, для приобретения прав владения, пользования и распоряжения (в установленных законодательством пределах) жилым помещением необходимо такое основание, как членство в жилищном кооперативе.

    Прекращение членства в жилищном кооперативе возможно по следующим основаниям (данный перечень является ограниченным и расширительному толкованию не подлежит):

    – выход члена кооператива – основано на добровольном желании прекратить его членство в жилищном кооперативе. Для добровольного выхода из числа членов жилищного кооператива необходимо подать соответствующее заявление. Данный порядок должен быть конкретизирован в уставе жилищного кооператива;

    – исключение члена кооператива – осуществляется в принудительном порядке с соблюдением правил указанной вышеуказанной статьи;

    – ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива или ликвидация самого жилищного кооператива – так как правоспособность юридического лица (как члена жилищного кооператива, так и самого жилищного кооператива) прекращается в момент завершения его ликвидации, при этом необходимо учесть, что ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц;

    – смерть гражданина, являющегося членом жилищного кооператива, так как правоспособность гражданина прекращается его смертью. Но при этом возникают правоотношения между жилищным кооперативом и наследниками умершего. Они имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

    В случае грубого неисполнения членом жилищного кооператива без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива он может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). При этом возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива, осуществляется в соответствии со ст. 132 ЖК РФ. Сроки и условии выплаты должны быть предусмотрены уставом кооператива. При этом максимальный срок выплаты не может превышать два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

    Для организации жилищного кооператива и дальнейшей его регистрации в качестве юридического лица необходимо наличие учредителей, которые на собрании учредителей принимают решение о его организации.

    Правом на участие в собрании учредителей имеют лица, которые желают организовать жилищный кооператив.

    Обязательным условием наличия факта принятия решения об организации жилищного кооператива является согласие его учредителей (лиц, желающих вступить в жилищный кооператив). Согласие с этим они выражают путем голосования «за» организацию жилищного кооператива.

    Именно те лица, которые проголосовали за организацию жилищного кооператива, становятся его членами с момента государственной регистрации жилищного кооператива в качестве юридического лица.

    Документом, которым оформляется и подтверждается принятие соответствующего решения об организации жилищного кооператива, является протокол собрания учредителей жилищного кооператива.

    Жилищный кооператив как юридическое лицо действует на основании устава, который утверждается его учредителями (членами жилищного кооператива). Кодексом определены конкретные требования к данному учредительному документу. А именно, в нем должны содержаться сведения, соответствующие следующему перечню.

    В нем должны определяться:

    – наименование жилищного кооператива (а оно в соотвесттвии с п. 3 ст. 116 ГК РФ должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также или слово «кооператив», или слова «потребительский союз» либо «потребительское общество»);

    – место его нахождения;

    – предмет и цели деятельности;

    – порядок вступления в члены кооператива, выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;

    – размер вступительных и паевых взносов;

    – состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;

    – положения об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

    – о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

    – порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

    Данные требования соответствуют ст. 52 ГК РФ, согласно которой в учредительных документах некоммерческих организаций должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица.

    Также в соответствии со ст. 116 ГК, п. 2 устав потребительского кооператива должен содержать помимо сведений, указанных в п. 2 ст. 52 ГК РФ, условия о размере паевых взносов членов кооператива; о составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов; о составе и компетенции органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений, в том числе о вопросах, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов; о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

    Допускается вносить в устав жилищного кооператива иные, не противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам, положения.

    Таким образом, на усмотрение членов жилищного кооператива при его образовании вынесен большой круг вопросов, которые должны быть раскрыты в принятом уставе жилищного кооператива.

    Государственная регистрация жилищных кооперативов осуществляется на основании Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (с изм. и доп. от 23 июня, 8, 23 декабря 2003 г., 2 ноября 2004 г.), Письмом МНС РФ от 7 апреля 2003 г. № ММ-6-09/412 «О государственной регистрации специализированных потребительских кооперативов» конкретизирован порядок государственной регистрации потребительских кооперативов, к которым отнесены жилищные кооперативы. В ст. 2 Закона РФ от 19 июня 1992 г. № 3085-I «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 11 июля 1997 г., 28 апреля 2000 г., 21 марта 2002 г.) установлено, что Закон не распространяется на потребительские кооперативы, осуществляющие свою деятельность на основании Федерального закона от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» (с изм. и доп. от 7 марта 1997 г., 18 февраля 1999 г., 21 марта 2002 г., 10 января, 11 июня 2003 г.), а также на иные специализированные потребительские кооперативы (гаражные, жилищно-строительные, кредитные и другие).

    При этом отношения, связанные с созданием и деятельностью специализированных потребительских кооперативов регулируются в соответствии со ст. 116 ГК РФ.

    Таким образом, при представлении в регистрирующий орган сведений для государственной регистрации юридического лица при его создании, внесение сведений в Единый государственный реестр юридических лиц осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц…»,

    В соответствии с п. 3 ст. 116 ГК РФ наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности и слово «кооператив» (для специализированных потребительских кооперативов).

    Жилищный кооператив как юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

    Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.

    В ст. 115 ЖК РФ названы следующие органа управления жилищным кооперативом:

    – общее собрание членов жилищного кооператива (если число членов кооператива меньше пятидесяти и если созыв конференции уставом жилищного кооператива не предусмотрен), или конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

    – правление жилищного кооператива (избирается членами кооператива на срок и на условиях, определенных уставом жилищного кооператива согласно ст. 118 ЖК РФ) и председатель правления жилищного кооператива (порядок его избрания и полномочия определены ст. 119 ЖК РФ).

    Общее собрание членов жилищного кооператива

    Обязательным условием для признания общего собрания правомочным является необходимость присутствия на нем более пятидесяти процентов членов кооператива. Для признания решения общего собрания членов жилищного кооператива принятым необходимо, чтобы за него проголосовало более пятидесяти процентов от присутствующих на собрании членов кооператива (конечно, при условии соблюдения кворума) – простое большинство.

    Но данное требование может быть изменено путем внесения в устав жилищного кооператива соответствующего положения. В этом случае при голосовании по вопросам, конкретно указанным в Уставе кооператива, за них должно проголосовать более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

    В том случае, если при принятии решения соблюдены все требования, и решение является принятым, оно становится обязательным для всех членов жилищного кооператива с момента его принятия.

    К полномочиям, принадлежащим общему собранию членов жилищного кооператива, ЖК относит право избрания органов управления жилищного кооператива и органов контроля за его деятельностью. Данные права составляют исключительную компетенцию общего собрания членов кооператива.

    При проведении общего собрания членов жилищного кооператива составляется необходимый протокол. В нем отражаются процесс проведения собрания и в обязательном порядке протоколом оформляется принятие решения общего собрания членов жилищного кооператива.

    Правление жилищного кооператива

    Фактически в период между общими собраниями членов жилищного кооператива руководство его деятельностью осуществляет правление жилищного кооператива.

    Количество членов правления жилищного кооператива, срок его деятельности устанавливается уставом кооператива, а порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений должны быть оговорены непосредственно уставом или другими внутренними документами кооператива (положениями, регламентами, инструкциями и так далее).

    Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (или конференцией).

    К полномочиям правления отнесено руководство текущей деятельностью кооператива. Конкретизация функций правления жилищного кооператива в уставе может быть не отражена. При этом необходимо учесть, что исполнять те полномочия, которые уставом отнесены к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива, правление жилищного кооператива не вправе. Также из числа членов правления правление избирает председателя кооператива.

    Председатель правления жилищного кооператива

    Полномочия председателя жилищного кооператива составляют следующие функции для осуществления руководства текущей деятельностью жилищного кооператива:

    1) он обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

    2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

    3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

    Срок его полномочий должен быть установлен в уставе жилищного кооператива.

    Согласно ст. 53 ГК РФ лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица (а таким и является председатель правления жилищного кооператива) выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.

    Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых их члены внесли паевые взносы, должны быть реорганизованы в товарищества собственников жилья в срок до 1 января 2007 г. В противном случае они подлежат ликвидации в добровольном порядке или в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Реорганизация жилищного кооператива в товарищество собственников жилья может быть произведена в форме преобразования по решению общего собрания его членов (конференции).

    Жилищный кооператив считается реорганизованным с момента государственной регистрации товарищества собственников жилья.

    Согласно ст. 58 п. 5 ГК РФ при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. Передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

    Ликвидации юридического лица посвящены ст. 61–65 ГК РФ. Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Юридическое лицо, к которым также отнесены и жилищные, и жилищно-строительные кооперативы, может быть ликвидировано:

    1) по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано;

    2) по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении общественной или религиозной организацией (объединением), благотворительным или иным фондом деятельности, противоречащей его уставным целям. Инициатором ликвидации по данным основаниям может выступать государственный орган или орган местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.

    Юридическое лицо, действующее в форме потребительского кооператива, ликвидируется также в соответствии со ст. 65 ГК РФ вследствие признания его несостоятельным (банкротом).

    4. Новеллы в применении ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при отношениях по договору долевого участия в строительстве, а также при государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ним

    Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента ее совершения. Ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации…» предусматривает порядок проведения государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

    В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

    В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

    С 1 апреля 2005 г. на организации, получившие разрешение на строительство после указанного срока, распространяются положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Ст. 24 указанного закона были внесены изменения в ФЗ «О государственной регистрации…».

    После вступления его в силу ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации…» была изменена и подлежит применению в новой редакции.

    Государственная регистрация прав носит открытый характер. Согласно п. 4 ст. 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. Лицо, запрашивающее указанную информацию, должно предъявить удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

    Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

    В выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц – участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц – участников долевого строительства.

    Текст закона был дополнен ст. 25.1, касающейся государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, так как согласно ст. 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» должна производиться государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве и уступки прав требований по договору. Регистрация должна производиться в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Порядок регистрации должен быть предусмотрен Федеральным законом «О государственной регистрации…». По этой причине в ФЗ «О государственной регистрации…» были внесены соответствующие изменения. В соответствии с ними на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с указанным Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

    Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с вышеуказанным Федеральным законом, застройщиком представляются:

    1) разрешение на строительство;

    2) проектная декларация;

    3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

    Согласно ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

    По этой причине запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании ФЗ залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

    Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.

    5. Применение ипотеки при отношениях, возникающих при заключении и исполнении договора долевого участия в строительстве, а также при сделках с жилыми помещениями

    Ипотека при заключении и исполнении договора об участии в долевом строительстве

    По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

    Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.) (далее – ФЗ «Об ипотеке») выделяет ипотеку по договору и ипотеку в силу закона. По ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» к залогу недвижимого имущества (объект незавершенного строительства), возникающему на основании указанного закона, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

    В соответствии с требованиями ст. 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по нему подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором.

    Статья 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» предусматривает, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (в данной ситуации – залогодателя) по договору об участии в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

    Таким образом, можно выделить залог земельного участка, выделенного для строительства жилого дома и, непосредственно, сам объект незавершенного строительства.

    Залог – это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор – залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

    Так как ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускает проведение государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

    Согласно ст. 11 Закона «Об ипотеке» залог имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, если Законом не установлен иной порядок регистрации.

    Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.

    При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

    Залогом вышеуказанного имущества обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

    1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…»;

    2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

    Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

    К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании указанного Федерального закона, применяются положения ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке» с учетом особенностей, установленных указанным Федеральным законом.

    Согласно ст. 76 указанного закона при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

    То есть, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств (например, кредитных) застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

    1) залогодержателем указанного имущества, является банк;

    2) от указанного залогодержателя (банка) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 15 указанного закона.

    После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, а именно предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

    С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (согласно ст. после этого обязательства застройщика считаются исполненными) право залога, возникшее на основании ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», не распространяется на данный объект долевого строительства.

    Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

    Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

    1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства (срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве согласно ст. 4 ФЗ «Об участи в долевом строительстве…»);

    2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

    Взыскание на предмет залога может быть обращено в указанные установленные сроки независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед иными залогодержателями (например, кредитными организациями).

    При обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели (те лица, которым до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства по договору залога в качестве обеспечения иных обязательств застройщика переданы земельный участок, находящийся на праве собственности у застройщика, право аренды или объект строительства), привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

    1) залогодержателем указанного имущества является банк;

    2) от указанного залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии со следующим порядком: при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и банком (залогодержателем) пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

    После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства указанное имущество в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

    Денежные средства, полученные от реализации заложенного имущества, распределяются следующим способом:

    1) после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, они направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей;

    2) при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований;

    3) требования залогодержателей, указанных в ч. 7 ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», подлежат удовлетворению после требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в ч. 6 ст. 13 указанного Федерального закона;

    4) по требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и залогодержатели, указанные в ч. 6 и 7 ст. 13 Федерального закона, несут солидарную ответственность в порядке, установленном законодательством РФ;

    5) зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством РФ.

    Подводя итог сказанному, нужно отметить следующее. Возможно следующее применение норм об ипотеке в отношении строящихся многоквартирных жилых домов:

    1) в силу положений ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» залог на земельный участок и строящийся объект возникает после регистрации первого договора об участии в долевом строительстве. В этом случае в роли залогодержателя выступают участники долевого строительства, а залогодателем – застройщик строительства;

    2) если застройщиком строительства был получен кредит на строительство до подписания первого договора с участником долевого строительства, залогодержателем указанного имущества, является банк. Но от него получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии со следующим порядком. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями – банками или иными кредитными организациями, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований;

    3) после подписания первого договора с участником долевого строительства застройщик вправе заключать договор последующего залога с кредитной организацией.

    Ипотека при сделках с жилым помещением

    Ипотечное жилищное кредитование является главным направлением государственной поддержки населения в сфере жилищного строительства.

    Ипотека жилья имеет ряд особенностей.

    Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, займа, предоставленных для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).

    В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила ФЗ «Об ипотеке» жилого дома и квартиры.

    В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности. Согласно п. 2 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке» ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

    Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки, если гражданин – его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

    Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.

    Нормы, регулирующие опеку и попечительство, установлены ГК РФ. Согласно ст. 31 ГК РФ опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов. В соответствии со ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

    Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

    Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.

    Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.

    При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

    Жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

    Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

    Данный залог является залогом в силу договора и к нему применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

    Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

    Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.









    Главная | В избранное | Наш E-MAIL | Добавить материал | Нашёл ошибку | Наверх